Ako systém funguje

Pri kúpe novej nehnuteľnosti je potrebné zaplatiť DPH. Základná (štandardná) sadzba je 19 %. Fyzická osoba, ktorá kupuje nehnuteľnosť ako svoje hlavné a trvalé bydlisko, môže získať zníženú sadzbu vo výške 5 % – avšak len do určitých limitov.

Kľúčové je, že sadzba nie je určená ani výlučne na základe ceny, ani výlučne na základe veľkosti. Systém kombinuje plochu a cenu a pracuje s dvoma pármi prahových hodnôt:

• Prahová hodnota pre 5 %: prvých 130 m² zastavanej plochy a prvých 350 000 € z ceny.
• Absolútne limity: 190 m² plochy a 475 000 € ceny. Akonáhle dôjde k prekročeniu ktoréhokoľvek z týchto limitov, nárok na zníženú sadzbu sa úplne stráca.

Staršie nehnuteľnosti predávané na sekundárnom trhu (z druhej ruky) sú spravidla úplne oslobodené od DPH – namiesto DPH sa uplatňujú poplatky za prevod vlastníctva. Znížená sadzba 5 % sa preto vzťahuje iba na nové nehnuteľnosti pri ich prvom predaji.

Kedy sa uplatňuje znížená sadzba 5 %

Znížená sadzba sa uplatňuje iba vtedy, ak sú splnené všetky nasledujúce podmienky:

• Nová nehnuteľnosť – prvý predaj / prvé použitie, nejde o ďalší predaj.
• Kupujúci je fyzická osoba (nie spoločnosť). Štátna príslušnosť nehrá úlohu – o kúpu sa môžu uchádzať občania EÚ aj občania mimo EÚ.
• Táto nehnuteľnosť slúži ako hlavné a trvalé bydlisko na Cypre.
• Pobyt sa zachováva najmenej na 10 rokov (pozri povinnosti nižšie).
• Plocha a cena sa pohybujú v rámci stanovených limitov – do 190 m² a do 475 000 €.

Poznámka: „daňové bydlisko na Cypre“ nie je podmienkou. Rozhodujúce je, aby daná nehnuteľnosť bola vaším hlavným bydliskom na Cypre – zníženú sadzbu teda môže získať aj cudzinec, ktorý sa tam presťahuje.

Obmedzenia týkajúce sa oblasti a ceny

Ak nehnuteľnosť prekročí hoci len jeden z limitov (viac ako 190 m² alebo viac ako 475 000 €), znížená sadzba sa nemôže uplatniť vôbec a z celej kúpnej ceny sa účtuje 19 % – nie len z časti presahujúcej limit.

Ako sa vypočítava DPH

A) Nehnuteľnosť v rámci stanovených limitov (do 190 m² a do 475 000 €)

• 5 % z časti do 130 m² a do 350 000 €
• 19 % z časti nad 130 m² / nad 350 000 €

B) Nehnuteľnosť presahujúca stanovenú hornú hranicu (viac ako 190 m² alebo viac ako 475 000 €)

• 19 % z celkovej kúpnej ceny (bez zníženej sadzby)

Praktické príklady

Poznámka k výpočtu: Presné rozdelenie v pomere 5 %/19 % (podľa ceny a podľa m²) stanovuje daňový úrad na základe konkrétnej nehnuteľnosti. Uvedené čísla sú orientačné – v prípade skutočného nákupu si nechajte výpočet potvrdiť právnikom alebo daňovým poradcom.

Keď sa uplatňuje štandardná sadzba 19 %

Sadzba 19 % z celkovej kúpnej ceny sa vždy uplatňuje, ak nastane aspoň jedna z týchto situácií:

• plocha nehnuteľnosti presahuje 190 m²,
• ak cena presahuje 475 000 €,
• nehnuteľnosť sa kupuje ako investícia (na prenájom, cez Airbnb, ako rekreačný dom),
• nehnuteľnosť sa nepoužíva ako hlavné bydlisko,
• kupujúci je právnická osoba (spoločnosť).

Ak sa byt alebo dom kupuje na prenájom alebo ako investícia, sadzba 19 % sa vzťahuje na celú kúpnu cenu bez ohľadu na rozlohu alebo hodnotu.

Kľúčové povinnosti a upozornenia

• Podmienka týkajúca sa 10-ročného obdobia: nehnuteľnosť musíte 10 rokov využívať ako svoje hlavné bydlisko.
• Vrátenie rozdielu (clawback): ak nehnuteľnosť počas týchto 10 rokov predáte alebo prenajmete, ste povinní o tom do 30 dní informovať daňový úrad a vrátiť pomernú časť rozdielu medzi 5 % a 19 % za zostávajúce roky.
• Opakované využitie: zníženú sadzbu je možné opäť využiť pri kúpe nového hlavného bydliska – ak zrušíte registráciu predchádzajúcej nehnuteľnosti a uhradíte pomernú časť DPH. (Pôvodné pravidlo, podľa ktorého bolo možné 5 % využiť len raz, už v pôvodnej podobe neplatí.)
• Predaj z druhej ruky: naň sa znížená sadzba nevzťahuje – staršia nehnuteľnosť je zvyčajne úplne oslobodená od DPH (uplatňujú sa poplatky za prevod).
• Osoby so zdravotným postihnutím: majú nárok na 5 % z prvých 190 m² hlavného bydliska.
• Staršie projekty: v prípade projektov, pri ktorých bolo stavebné povolenie vydané alebo žiadosť podaná pred stanovenými termínmi, sa môžu uplatňovať prechodné (staré) pravidlá; táto výnimka sa predlžuje do 31. decembra 2026.

Ako požiadať o zníženú sadzbu

• Žiadosť (vyhlásenie) sa podáva na úradnom formulári na daňovom úrade (daňovému komisárovi).
• Priložené sú podporné dokumenty – napr. doklad totožnosti, kúpna zmluva, stavebné povolenie a doklad o tom, že ide o hlavné bydlisko.
• Tento proces zvyčajne vybavuje právnik alebo developer.

Stručný prehľad: 5 % vs. 19 %

Upozornenie: Toto je všeobecný prehľad, nie právne ani daňové poradenstvo. Pravidlá týkajúce sa DPH na Cypre sa čas od času menia (najnovšie zmeny boli uverejnené vo februári 2026 s účinnosťou od septembra 2026). V prípade konkrétneho nákupu si nechajte informácie a výpočet overiť cyperským právnikom alebo daňovým poradcom.