Jak systém funguje

Při koupi nové nemovitosti je třeba zaplatit DPH. Základní (standardní) sazba činí 19 %. Fyzická osoba, která kupuje nemovitost jako své hlavní a trvalé bydliště, může využít sníženou sazbu ve výši 5 % – avšak pouze do určité výše.

Zásadní je, že sazba není určována ani výhradně cenou, ani výhradně velikostí. Systém kombinuje plochu a cenu a pracuje se dvěma páry prahových hodnot:

• Prahová hodnota pro 5 %: prvních 130 m² zastavěné plochy a prvních 350 000 EUR z ceny.
• Absolutní limity: 190 m² plochy a 475 000 EUR ceny. Jakmile dojde k překročení kterékoli z těchto hodnot, nárok na sníženou sazbu zcela zaniká.

Starší nemovitosti prodávané na sekundárním trhu (z druhé ruky) jsou obecně zcela osvobozeny od DPH – namísto DPH se uplatňují poplatky za převod. Snížená sazba 5 % se proto vztahuje pouze na nové nemovitosti při jejich prvním prodeji.

Kdy se uplatňuje snížená sazba 5 %

Snížená sazba se uplatňuje pouze v případě, že jsou splněny všechny následující podmínky:

• Nová nemovitost – první prodej / první užívání, nejedná se o prodej z druhé ruky.
• Kupujícím je fyzická osoba (nikoli společnost). Státní příslušnost nehraje roli – účastnit se mohou jak občané EU, tak občané ze zemí mimo EU.
• Tato nemovitost slouží jako hlavní a trvalé bydliště na Kypru.
• Trvalý pobyt se zachovává po dobu nejméně 10 let (viz povinnosti níže).
• Plocha i cena se pohybují v rámci stanovených limitů – až 190 m² a až 475 000 €.

Poznámka: Status „daňového rezidenta Kypru“ není podmínkou. Rozhodující je, aby daná nemovitost byla vaším hlavním bydlištěm na Kypru – sníženou sazbu tedy může získat i cizinec, který se tam přestěhuje.

Omezení týkající se oblasti a ceny

Pokud nemovitost překročí byť jen jeden z těchto limitů (více než 190 m² nebo více než 475 000 EUR), nelze sníženou sazbu vůbec uplatnit a z celé kupní ceny se účtuje sazba 19 % – nikoli pouze z částky přesahující limit.

Jak se vypočítává DPH

A) Nemovitost spadající do stanovených limitů (do 190 m² a do 475 000 €)

• 5 % z části do 130 m² a do 350 000 EUR
• 19 % z části přesahující 130 m² / přesahující 350 000 EUR

B) Nemovitost přesahující stanovenou horní hranici (více než 190 m² nebo více než 475 000 €)

• 19 % z celkové kupní ceny (bez snížené sazby)

Praktické příklady

Poznámka k výpočtu: Přesné rozdělení v poměru 5 %/19 % (podle ceny a podle m²) stanoví daňový úřad na základě konkrétní nemovitosti. Uvedené údaje jsou pouze orientační – v případě skutečného nákupu si nechte výpočet ověřit u právníka nebo daňového poradce.

Kdy se uplatňuje standardní sazba 19 %

Sazba 19 % z celkové kupní ceny se vždy uplatňuje, pokud nastane alespoň jedna z následujících situací:

• plocha nemovitosti přesahuje 190 m²,
• cena přesahuje 475 000 €,
• nemovitost se kupuje jako investice (pronájem, Airbnb, rekreační dům),
• nemovitost neslouží jako hlavní bydliště,
• kupující je právnická osoba (společnost).

Pokud se byt nebo dům kupuje za účelem pronájmu nebo jako investice, uplatňuje se sazba 19 % z celé kupní ceny bez ohledu na rozlohu či hodnotu nemovitosti.

Hlavní povinnosti a upozornění

• Podmínka 10 let: nemovitost musíte po dobu 10 let využívat jako své hlavní bydliště.
• Vrácení rozdílu (clawback): pokud nemovitost během těchto 10 let prodáte nebo pronajmete, musíte to do 30 dnů nahlásit daňovému úřadu a uhradit poměrnou část rozdílu mezi 5 % a 19 % za zbývající roky.
• Opakované využití: sníženou sazbu lze znovu uplatnit na nové hlavní bydliště – pokud odhlásíte předchozí nemovitost a vrátíte poměrnou část DPH. (Původní pravidlo, podle kterého bylo možné 5 % uplatnit pouze jednou, již ve své původní podobě neplatí.)
• Prodej z druhé ruky: na něj se snížená sazba nevztahuje – starší nemovitost je obvykle zcela osvobozena od DPH (platí se však poplatky za převod).
• Osoby se zdravotním postižením: mají nárok na 5 % z prvních 190 m² hlavního bydliště.
• Starší projekty: u projektů, u nichž bylo stavební povolení vydáno nebo žádost podána před stanovenými termíny, se mohou uplatnit přechodná (stará) pravidla; tato úleva je prodloužena do 31. prosince 2026.

Jak požádat o sníženou sazbu

• Žádost (prohlášení) se podává na úředním formuláři u daňového úřadu (daňovému komisaři).
• V příloze jsou přiloženy podpůrné dokumenty – např. doklad totožnosti, kupní smlouva, stavební povolení a doklad o tom, že se jedná o hlavní bydliště.
• Tento proces obvykle zajišťuje právník nebo developer.

Stručný přehled: 5 % vs. 19 %

Upozornění: Toto je pouze obecný přehled, nejedná se o právní ani daňové poradenství. Kyperská pravidla týkající se DPH se čas od času mění (poslední změny byly zveřejněny v únoru 2026 s účinností od září 2026). V případě konkrétního nákupu si nechte informace a výpočet ověřit kyperským právníkem nebo daňovým poradcem.