So funktioniert das System

Beim Kauf einer neuen Immobilie ist Mehrwertsteuer zu entrichten. Der Grundsteuersatz (Normalsatz) beträgt 19 %. Eine Privatperson, die eine Immobilie als Haupt- und ständigen Wohnsitz erwirbt, kann den ermäßigten Steuersatz von 5 % in Anspruch nehmen – allerdings nur bis zu bestimmten Obergrenzen.

Entscheidend ist, dass der Satz weder allein vom Preis noch allein von der Größe bestimmt wird. Das System kombiniert Fläche und Preis und arbeitet mit zwei Schwellenwertpaaren:

• Schwellenwert für 5 %: die ersten 130 m² überdachter Fläche und die ersten 350.000 € des Kaufpreises.
• Absolute Obergrenzen: 190 m² Fläche und 475.000 € Kaufpreis. Sobald einer dieser Werte überschritten wird, entfällt der ermäßigte Steuersatz vollständig.

Ältere Immobilien, die auf dem Sekundärmarkt (Wiederverkauf) verkauft werden, sind in der Regel vollständig von der Mehrwertsteuer befreit – anstelle der Mehrwertsteuer fallen Übertragungsgebühren an. Der ermäßigte Satz von 5 % gilt daher nur für neue Immobilien beim Erstverkauf.

Wann gilt der ermäßigte Steuersatz von 5 %?

Der ermäßigte Steuersatz gilt nur, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Neubau – Erstverkauf / Erstnutzung, kein Wiederverkauf.
• Der Käufer ist eine Privatperson (kein Unternehmen). Die Staatsangehörigkeit spielt keine Rolle – sowohl EU-Bürger als auch Nicht-EU-Bürger sind teilnahmeberechtigt.
• Die Immobilie wird als Haupt- und ständiger Wohnsitz in Zypern genutzt.
• Die Immobilie wird mindestens 10 Jahre lang gehalten (siehe nachstehende Verpflichtungen).
• Fläche und Preis liegen innerhalb der Obergrenzen – bis zu 190 m² und bis zu 475.000 €.

Hinweis: Der Status als „steuerlich in Zypern ansässig“ ist keine Voraussetzung. Entscheidend ist, dass die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz in Zypern sein wird – somit kann auch ein Ausländer, der dorthin zieht, den ermäßigten Steuersatz in Anspruch nehmen.

Flächen- und Preisgrenzen

Sollte die Immobilie auch nur eine der Obergrenzen überschreiten (mehr als 190 m² oder mehr als 475.000 €), kann der ermäßigte Steuersatz überhaupt nicht angewendet werden, und es werden 19 % auf den gesamten Kaufpreis erhoben – nicht nur auf den Betrag, der über der Obergrenze liegt.

Wie die Mehrwertsteuer berechnet wird

A) Immobilien, die die Obergrenzen einhalten (bis zu 190 m² und bis zu 475.000 €)

• 5 % auf den Teil bis zu 130 m² und bis zu 350.000 €
• 19 % auf den Teil, der 130 m² bzw. 350.000 € übersteigt

B) Immobilien, die einen bestimmten Schwellenwert überschreiten (mehr als 190 m² oder mehr als 475.000 €)

• 19 % auf den gesamten Kaufpreis (kein ermäßigter Steuersatz)

Praktische Beispiele

Hinweis zur Berechnung: Die genaue Aufteilung von 5 % bzw. 19 % (nach Preis und nach m²) wird vom Finanzamt auf der Grundlage der jeweiligen Immobilie festgelegt. Die angegebenen Zahlen dienen lediglich als Anhaltspunkt – lassen Sie die Berechnung im Falle eines tatsächlichen Kaufs von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater bestätigen.

Wenn der Regelsatz von 19 % gilt

Der Steuersatz von 19 % auf den gesamten Kaufpreis gilt stets, wenn mindestens einer der folgenden Fälle vorliegt:

• die Fläche der Immobilie beträgt mehr als 190 m²,
• der Preis übersteigt 475.000 €,
• Die Immobilie wird als Kapitalanlage erworben (Vermietung, Airbnb, Ferienhaus),
• Die Immobilie wird nicht als Hauptwohnsitz genutzt,
• Der Käufer ist eine juristische Person (Unternehmen).

Wird eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung oder als Kapitalanlage erworben, gelten 19 % auf den gesamten Kaufpreis, unabhängig von der Fläche oder dem Wert.

Wichtige Verpflichtungen und Hinweise

• 10-Jahres-Auflage: Sie müssen die Immobilie 10 Jahre lang als Ihren Hauptwohnsitz nutzen.
• Rückzahlung der Differenz (Rückforderung): Sollten Sie die Immobilie innerhalb dieser 10 Jahre verkaufen oder vermieten, müssen Sie dies der Steuerbehörde innerhalb von 30 Tagen mitteilen und den anteiligen Betrag der Differenz zwischen 5 % und 19 % für die verbleibenden Jahre zurückzahlen.
• Wiederholte Inanspruchnahme: Der ermäßigte Steuersatz kann für einen neuen Hauptwohnsitz erneut in Anspruch genommen werden – sofern Sie die vorherige Immobilie abmelden und den anteiligen Teil der Mehrwertsteuer zurückzahlen. (Die alte Regelung, wonach der Satz von 5 % nur einmal in Anspruch genommen werden durfte, gilt nicht mehr in ihrer ursprünglichen Form.)
• Wiederverkauf: Der ermäßigte Steuersatz gilt hierfür nicht – eine ältere Immobilie ist in der Regel vollständig mehrwertsteuerfrei (es fallen jedoch Übertragungsgebühren an).
• Menschen mit Behinderung: haben Anspruch auf 5 % auf die ersten 190 m² des Hauptwohnsitzes.
• Ältere Projekte: Für Projekte, für die vor bestimmten Stichtagen eine Baugenehmigung erteilt bzw. ein Antrag gestellt wurde, können Übergangsregelungen (alte Vorschriften) gelten; diese Ausnahmeregelung wird bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

So beantragen Sie den ermäßigten Tarif

• Der Antrag (die Erklärung) ist auf einem amtlichen Formular bei der Steuerbehörde (dem Steuerbeauftragten) einzureichen.
• Die entsprechenden Unterlagen sind beigefügt – z. B. der Personalausweis, der Kaufvertrag, die Baugenehmigung und der Nachweis, dass es sich um den Hauptwohnsitz handelt.
• Dieser Vorgang wird in der Regel von einem Rechtsanwalt oder dem Bauträger abgewickelt.

Auf einen Blick: 5 % gegenüber 19 %

Haftungsausschluss: Dies ist eine allgemeine Übersicht und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die zyprischen Mehrwertsteuerbestimmungen werden von Zeit zu Zeit geändert (die jüngsten Änderungen wurden im Februar 2026 veröffentlicht und treten im September 2026 in Kraft). Lassen Sie die Informationen und Berechnungen im Falle eines konkreten Kaufs von einem zyprischen Rechtsanwalt oder Steuerberater bestätigen.