НДС 5% и 19% на Южном Кипре — текущие правила
Как работает система
При покупке новой недвижимости подлежит уплате НДС. Базовая (стандартная) ставка составляет 19 %. Физическое лицо, приобретающее недвижимость в качестве основного и постоянного места жительства, может воспользоваться льготной ставкой в размере 5 % — однако только в пределах определённых ограничений.
Важно отметить, что ставка определяется ни исключительно по цене, ни исключительно по размеру. Система учитывает как площадь, так и цену и работает с двумя парами пороговых значений:
- Пороговое значение для 5 %: первые 130 м² крытой площади и первые 350 000 евро стоимости.
- Абсолютные ограничения: площадь — 190 м², стоимость — 475 000 евро. При превышении любого из этих показателей право на льготную ставку полностью утрачивается.
Недвижимость, построенная ранее и продаваемая на вторичном рынке (перепродажа), как правило, полностью освобождается от НДС — вместо НДС взимаются сборы за оформление сделки. Таким образом, льготная ставка в размере 5 % применяется только к новой недвижимости при ее первой продаже.
В каких случаях применяется льготная ставка в размере 5 %
Льготная ставка применяется только при соблюдении всех перечисленных ниже условий:
- Новая недвижимость — первая продажа / первое введение в эксплуатацию, не вторичное жилье.
- Покупателем является физическое лицо (а не компания). Гражданство не имеет значения — право на покупку имеют как граждане стран ЕС, так и граждане стран, не входящих в ЕС.
- Данный объект недвижимости используется в качестве основного и постоянного места проживания на Кипре.
- Право на проживание сохраняется в течение не менее 10 лет (см. обязательства ниже).
- Площадь и цена находятся в пределах установленных ограничений — до 190 м² и до 475 000 евро.
Примечание: статус «налогового резидента Кипра» не является обязательным условием. Важно, чтобы данная недвижимость являлась вашим основным местом жительства на Кипре — таким образом, даже иностранец, переехавший на Кипр, может воспользоваться льготной ставкой.
Ограничения по площади и цене
| Площадь, охваченная программой | Цена (без НДС) | |
|---|---|---|
| Пороговое значение, до которого применяется ставка 5 % | первые 130 м² | первые 350 000 евро |
| Абсолютный предел (при превышении которого право на 5 % не предоставляется) | 190 м² | 475 000 евро |
Если недвижимость превышает хотя бы один из установленных пределов (площадь более 190 м² или стоимость более 475 000 евро), льготная ставка не может быть применена вообще, и на всю покупную цену начисляется налог в размере 19 % — а не только на сумму, превышающую установленный предел.
Как рассчитывается НДС
A) Недвижимость, соответствующая установленным ограничениям (площадью до 190 м² и стоимостью до 475 000 евро)
- 5 % от суммы, не превышающей 130 м² и 350 000 евро
- 19 % от части площади, превышающей 130 м² / стоимости, превышающей 350 000 евро
Б) Недвижимость, превышающая установленный предел (площадью более 190 м² или стоимостью более 475 000 евро)
- 19 % от общей стоимости покупки (без льготной ставки)
Практические примеры
| Цена / площадь | Почему | Расчет | Общая сумма НДС |
|---|---|---|---|
| 300 000 евро / 110 м² | Площадь и цена ниже порогового значения → вся сумма по ставке 5 % | 300 000 × 5 % | 15 000 евро |
| 420 000 евро / 160 м² | Площадь менее 190 м², цена свыше 350 000 евро → комбинированная ставка | 350 000 × 5 % + 70 000 × 19 % | 30 800 евро(≈ 7,3 %) |
| 600 000 евро / 180 м² | Цена свыше 475 000 евро → скидка в размере 5 % полностью отменяется | 600 000 × 19 % | 114 000 евро |
| 450 000 евро / 210 м² | Площадь свыше 190 м² → льгота в размере 5 % полностью отменяется (даже если цена не превышает 475 000 евро) | 450 000 × 19 % | 85 500 евро |
| инвестиции / аренда | Не является основным жильем → ставка всегда составляет 19 %, независимо от площади или цены | полная стоимость × 19 % | 19 % от цены |
Примечание по расчёту: точное соотношение 5 %/19 % (по цене и по м²) определяется Налоговым департаментом с учётом конкретного объекта недвижимости. Приведённые цифры носят ориентировочный характер — при фактической покупке рекомендуется подтвердить расчёт у юриста или налогового консультанта.
Когда применяется стандартная ставка в размере 19 %
Ставка в размере 19 % от полной стоимости покупки всегда применяется в случае, если имеет место хотя бы одна из следующих ситуаций:
- площадь недвижимости превышает 190 м²,
- цена превышает 475 000 евро,
- недвижимость приобретается в инвестиционных целях (сдача в аренду, Airbnb, дом для отдыха),
- данная недвижимость не используется в качестве основного места проживания,
- покупатель является юридическим лицом (компанией).
Если квартира или дом приобретаются с целью сдачи в аренду или в качестве инвестиции, ставка в размере 19 % применяется ко всей стоимости покупки независимо от площади или стоимости объекта.
Основные обязательства и предупреждения
- Условие 10-летнего срока: вы обязаны использовать данную недвижимость в качестве основного места жительства в течение 10 лет.
- Возврат разницы (clawback): если вы продадите или сдадите в аренду недвижимость в течение этих 10 лет, вы обязаны уведомить Налоговый департамент в течение 30 дней и вернуть пропорциональную часть разницы между 5 % и 19 % за оставшиеся годы.
- Повторное использование: льготная ставка может быть применена повторно в отношении нового основного жилья — при условии снятия с учета предыдущего объекта недвижимости и возмещения пропорциональной доли НДС. (Прежнее правило, согласно которому ставка 5 % могла применяться только один раз, в первоначальном виде больше не действует.)
- Перепродажа: к ней не применяется льготная ставка — недвижимость, построенная ранее, как правило, полностью освобождается от НДС (взимаются сборы за оформление сделки).
- Лица с ограниченными возможностями: имеют право на льготу в размере 5 % от стоимости первых 190 м² основного жилья.
- Старые проекты: в отношении проектов, по которым разрешение на строительство или заявка были поданы до установленных дат, могут применяться переходные (старые) правила; срок действия данной льготы продлен до 31 декабря 2026 года.
Как подать заявку на льготный тариф
- Заявление (декларация) подается на официальном бланке в налоговый отдел (налоговому уполномоченному).
- Прилагаются подтверждающие документы — например, удостоверение личности, договор купли-продажи, разрешение на строительство и подтверждение того, что данное жилье является основным местом проживания.
- Этим процессом обычно занимается юрист или застройщик.
Краткий обзор: 5 % против 19 %
| Критерий | 5 % (со скидкой) | 19 % (стандартное значение) |
|---|---|---|
| Тип недвижимости | Новый товар, первая продажа | Новое жилье для инвестиций; при перепродаже в большинстве случаев НДС не взимается |
| Покупатель | Физическое лицо (любой национальности) | Компания или физическое лицо, не приобретающее жилье для постоянного проживания |
| Цель | Основное и постоянное место жительства | Инвестиции, сдача в аренду, Airbnb, использование в качестве места отдыха |
| Область | до 190 м² (5 % от первых 130 м²) | более 190 м² → 19 % в целом |
| Цена (без НДС) | до 475 000 евро (5 % от первых 350 000 евро) | свыше 475 000 евро → 19 % в целом |
Предупреждение: Данный материал представляет собой общий обзор и не является юридической или налоговой консультацией. Правила взимания НДС на Кипре периодически изменяются (последние поправки были опубликованы в феврале 2026 года и вступают в силу с сентября 2026 года). При совершении конкретной сделки покупки просим вас подтвердить данную информацию и расчёты у кипрского юриста или налогового консультанта.
