Často kladené otázky

1. Právny rámec upravujúci transakcie nehnuteľností na severnom
   Cypre
   Transakcie nehnuteľností na území spravovanom Severocyperskou tureckou republikou
   (TRNC) sa vykonávajú v súlade s jej vnútroštátnym právnym systémom. Tieto transakcie sa riadia
   stanovenými zákonmi a administratívnymi postupmi, ktoré zabezpečujú transparentnosť a predvídateľnosť.
   Mnohí štátni príslušníci tretích krajín vrátane občanov EÚ sa zúčastnili na takýchto transakciách
   bez incidentov, čo dokazuje spoľahlivosť a účinnosť právnych inštitúcií TRNC.
2. Úvahy o medzinárodnom práve
   Podľa všeobecných zásad medzinárodného práva nezávisí platnosť právnych úkonov vykonaných na území
   len od stupňa medzinárodného uznania orgánu vykonávajúceho kontrolu
   nad týmto územím. Jednotlivci konajúci v dobrej viere v právnom rámci de facto orgánu
   s účinnou kontrolou sú oprávnení spoliehať sa na právne dôsledky týchto úkonov.
   Táto zásada̶odrážaná v judikatúre Medzinárodného súdneho dvora, často označovaná ako
   doktrína Namíbie̶a posilnená medzinárodným právom v oblasti ľudských práv, sa snaží chrániť
   legitímne očakávania a práva súkromných osôb, a to aj v prípade, keď je politický status
   územia sporný.
   Medzinárodné právo nevyžaduje, aby sa transakcie vykonané podľa právneho poriadku neuznaného
   subjektu považovali za neplatné, najmä ak nestranné medzinárodné inštitúcie uznávajú
   funkčnosť príslušných mechanizmov. Okrem toho oficiálne dokumenty vydané cyperskými tureckými
   orgánmi, ako sú napríklad občianske preukazy, sú bežne akceptované „Cyperskou republikou“
   (ďalej aj ako grécka cyperská správa alebo južný Cyprus) na
   administratívne účely.
3. Uznanie Európskym súdom pre ľudské práva (ESĽP)
   Európsky súd pre ľudské
   práva vo svojom prelomovom rozsudku Demopoulos a iní proti Turecku (2010) uznal Komisiu pre nehnuteľnosť (IPC) zriadenú podľa práva TRNC ako
   účinný vnútroštátny prostriedok nápravy. Súd rozhodol, že žiadatelia musia vyčerpať postupy IPC pred tým, ako sa
   obrátia na medzinárodné orgány. Týmto uznaním sa potvrdzuje právna spôsobilosť TRNC
   riešiť spory o nehnuteľnosti prostredníctvom fungujúceho mechanizmu schváleného medzinárodným súdnym
   orgánom.
4. Odkazy na námietky gréckych Cyperčanov
   V súvislosti s námietkami proti nehnuteľnostiam alebo obchodným aktivitám na severnom Cypre sa často uvádzajú rezolúcie Bezpečnostnej rady OSN
   541 (1983) a 550 (1984). Tieto rezolúcie sú však politickými
   vyhláseniami o štatúte TRNC a neukladajú právne zákazy súkromných
   komerčných alebo nehnuteľností aktivít v oblastiach pod správou TRNC. Nezrušujú
   práva komunity cyperských Turkov ani zahraničných investorov pôsobiacich v rámci
   zákonného rámca TRNC.
5. Jurisdikčné nároky
   Tvrdenia „Cyperskej republiky“/cyperskej gréckej administratívy, že jednotlivci, ktorí vykonávajú činnosti
   v oblasti nehnuteľností na Severnom Cypre, môžu byť trestne zodpovední podľa juhocyperského práva
   , nemajú oporu v medzinárodnej judikatúre. Keďže južný Cyprus nevykonáva účinnú kontrolu na
   severe, jeho jurisdikcia sa nemôže vzťahovať na činy, ktoré sa tam vykonávajú. Extrateritoriálne uplatňovanie
   trestného práva v tejto súvislosti by bolo v rozpore so základnými zásadami zvrchovanosti a
   podkopávalo by súdržnosť medzinárodného právneho poriadku.
6. Právo EÚ a protokol č. 10
   Protokol č. 10 Aktu o pristúpení Cypru k Európskej únii z roku 2003 stanovuje, že uplatňovanie acquis communautaire
   sa pozastavuje v oblastiach, v ktorých vláda „Cyperskej republiky
   „/grécka cyperská správa nevykonáva účinnú kontrolu. V článku 1 ods. 2 sa výslovne
   uvádza:
   „Pozastavenie uplatňovania acquis nebráni opatreniam s cieľom
   podporiť hospodársky rozvoj [Severného Cypru].“
   Toto ustanovenie jednoznačne umožňuje̶a dokonca podporuje̶zákonnú hospodársku angažovanosť na Severnom
   Cypre. Transakcie s nehnuteľnosťami uskutočňované podľa právnych predpisov TRNC a uznaných mechanizmov, ako je
   ZPP, preto nie sú v rozpore s právom EÚ. Naopak, sú v súlade s cieľmi EÚ
   podporovať mier, stabilitu a sociálno-ekonomický rozvoj na celom ostrove.
7. 
   Zavádzajúce tvrdenia a ich účinky
   Varovania vydané juhocyperskými orgánmi, ktoré naznačujú, že cudzí štátni príslušníci môžu čeliť právnym dôsledkom v prípade kúpy alebo výstavby nehnuteľností na Severnom Cypre, sú zavádzajúce.
   dokumenty vydané TRNC, ktoré naznačujú, že cudzí štátni príslušníci môžu čeliť právnym dôsledkom v prípade kúpy alebo výstavby nehnuteľností na Severnom Cypre, sú zavádzajúce.
   Transakcie uskutočnené v súlade s právnymi postupmi TRNC a s Takéto varovania zbytočne vyvolávajú strach
   medzi investormi, odrádzajú od angažovanosti medzi komunitami a bránia úsiliu zameranému na
   usmierovanie a spoluprácu.
8. 
   Nedávne francúzske súdne rozhodnutie o európskom zatykači
   (2025)
   Významný vývoj nastal v decembri 2025, keď vyšetrovacia komora (Chambre de l’instruction) odvolacieho súdu v Aix-en-Provence vo Francúzsku
   preskúmala európsky zatykač vydaný „Cyperskou republikou“/Gréckou cyperskou
   správou týkajúci sa údajných stavebných činností na severnom Cypre. Súd konštatoval, že
   takéto právne nástroje nemožno používať ako rozšírenie politických cieľov alebo sporov o zvrchovanosť.
   Zdôraznil, že k predmetným činnostiam došlo v regióne, v ktorom je pozastavené uplatňovanie acquis EÚ
   , a dospel k záveru, že domnienka trestnej právomoci grécko-cyperskej administratívy nemôže byť
   akceptovaná automaticky. Toto rozhodnutie odráža záväzok francúzskeho súdnictva uplatňovať
   právo s ohľadom na skutkovú realitu a zároveň dodržiavať nestrannosť a zásady, z ktorých vychádza
   rámec európskeho zatýkacieho rozkazu.
   Toto rozhodnutie predstavuje dôležitý míľnik pre cyperských Turkov. Tým, že súd zabránil tomu, aby
   osoby boli vystavené politicky motivovanému cezhraničnému trestnému konaniu,
   uznal životnú realitu komunity, ktorej perspektívy boli v minulosti marginalizované
   . Okrem právnych dôsledkov rozsudok posilňuje pocit právnej istoty pre
   osoby s pobytom a podnikaním na Severnom Cypre, zvyšuje dôveru verejnosti a
   symbolicky, ale významne prispieva k širšiemu medzinárodnému vnímaniu a
   legitimite komunity cyperských Turkov.
9. Záver
   Transakcie s nehnuteľnosťami a investície v TRNC sa uskutočňujú v rámci koherentného, funkčného a
   predvídateľného právneho rámca. Cudzí štátni príslušníci sa môžu do takýchto transakcií zapojiť s dôverou,
   podporovanou miestnou právnou ochranou a mechanizmami uznávanými na medzinárodnej úrovni.
   Úsilie by sa preto nemalo zameriavať na odrádzanie od legitímnej hospodárskej činnosti, ale na podporu
   dialógu, dôvery a hospodárskej spolupráce v prospech všetkých komunít na ostrove.

Južný Cyprus (EÚ)

Príjmy z prenájmu sa zdaňujú progresívnou sadzbou dane z príjmu.

Sadzby pre jednotlivcov:

až do výšky približne 19 500 EUR ročne: 0%

potom 20 % – 35 % v závislosti od príjmu

Okrem toho sa platí aj príspevok na obranu (SDC):

približne 2,25 % z príjmu z prenájmu

Povinnosti môžu vzniknúť aj v prípade krátkodobých prenájmov (Airbnb):

registrácia,

v niektorých prípadoch DPH (19 %), ak ide o podnikateľskú činnosť.

✅ Efektívne zdanenie sa často pohybuje od približne 10 do 25 % v závislosti od príjmov a nákladov.

Severný Cyprus (TRNC)

Daň z prenájmu je jednoduchšia a nižšia.

Bežne platené:

10 % hrubého príjmu z prenájmu alebo

prípadne sadzba podľa daňového úradu v ročnom priznaní

Pri štandardných dlhodobých prenájmoch sa DPH zvyčajne neplatí.

Krátkodobé prenájmy (turistické) môžu mať:

vyššiu sadzbu alebo

povinnosť registrácie na miestnom úrade.

✅ V praxi investori najčastejšie očakávajú daň vo výške približne 10 %.

Ak existuje závet, nehnuteľnosť sa rozdelí podľa neho.

Ak neexistuje závet, nehnuteľnosť sa dedí podľa zákona (deti, manžel/manželka).

Štát dedí len v prípade, že neexistujú zákonní dedičia.

Ak je dedičom napríklad jediný syn, dostane 100 % nehnuteľnosti.

👉 Odporúča sa mať závet, ktorý výrazne zjednoduší a urýchli proces dedenia.

Zahraničný kupujúci nehnuteľnosti na Severnom Cypre musí podať žiadosť o povolenie na kúpu. Túto žiadosť zvyčajne podáva právnik. Ide o pomerne jednoduchý proces, v rámci ktorého musí kupujúci predložiť rôzne dokumenty:

• Kópia pasu
• Kópia kúpnej zmluvy
• Plán lokality
• Pôvodný názov deed
• Čistý policajný register poskytnutý príslušným policajným oddelením vo vašej krajine (túto žiadosť od vašej polície je zvyčajne možné vyplniť online).

Nehnuteľnosť by sa mala rezervovať zložením zálohy, ktorá sa zvyčajne pohybuje okolo 5 000 GBP, aby sa jednotka stiahla z trhu. Takéto rezervačné zálohy sú zvyčajne nevratné, pokiaľ nie je uvedené inak. Pomôžeme vám získať potvrdenie o platbe. V prípade nevratnej zálohy odporúčame, aby znenie potvrdenia vždy obsahovalo výhradu, v ktorej sa uvádza, že záloha môže byť vrátená, ak sa informácie poskytnuté predávajúcim podstatne líšia od informácií poskytnutých v rámci hĺbkovej kontroly pred uzavretím zmluvy.

• Náš právnik skontroluje všetky dokumenty a vykoná vo vašom mene všetky potrebné rešerše. Počas tohto procesu vás budeme informovať.
• Po schválení zmluvy všetkými stranami ju podpíše predávajúci aj kupujúci a potom máte približne 14 dní na zaplatenie/prevod prvej hlavnej platby na úhradu kúpnej ceny. Rezervačná záloha je zvyčajne súčasťou prvej hlavnej platby.
• Po podpise zmluvy sa zmluva zaregistruje na katastrálnom úrade (TAPU) ako záznam o vašom právnom záujme na nehnuteľnosti. V tomto čase sa platí kolkovné vo výške 0,5 % z kúpnej ceny.
• Váš právnik tiež podá žiadosť Rade ministrov o vybavenie vášho povolenia na kúpu. Po dokončení stavebných prác alebo v prípade ďalšieho predaja či dokončenej novostavby budete mať nehnuteľnosť v plnom vlastníctve.
• V deň dokončenia bude váš právny zástupca žiadať o vyplatenie zostatku finančných prostriedkov spolu s úhradou dane z prevodu vlastníckeho práva (pozri nižšie náklady na kúpu).

• ZNAČKOVÁ POPLATKA – 0,5 % zmluvnej ceny splatnej pri registrácii.
• DPH – 5 % zo zmluvnej ceny splatnej predávajúcemu pri odovzdaní kľúčov (zvyčajne sa vzťahuje len na nové nehnuteľnosti. V prípade ďalšieho predaja sa DPH platí len vtedy, ak nebola predtým zaplatená).
• Daň z prevodu vlastníckeho práva – 9 % (pre zahraničných kupujúcich). 6 % splatných pri registrácii. Zostávajúce 3 % sú splatné v čase prevodu vlastníckeho práva na meno kupujúceho (za predpokladu, že bola zaplatená celá suma, bolo udelené povolenie na kúpu (pozri POZNÁMKU i nižšie) a list vlastníctva je pripravený na prevod).
• PRÁVNE SLUŽBY – 2500 GBP Výška poplatkov závisí od úrovne ponúkaných služieb a od toho, či ide o kúpu jednej alebo viacerých nehnuteľností.
• PLNÁ MOC 100 LIBIER
• EWS (elektrina, voda, kanalizácia) – 1 500 až 3 500 GBP (jednorazový príspevok na pripojenie inžinierskych sietí a elektriny na mieste).
• PRIPOJENIE A GENERÁTOR – 1 500 až 2 000 GBP
• DAŇ Z NEHNUTEĽNOSTI – 2,2 TL za m2 (približne 18 GBP ročne za nehnuteľnosť s rozlohou 100 m2 podľa aktuálneho výmenného kurzu).
• DAŇ Z PRENÁJMU – 13 % až 16 % z príjmu z prenájmu.

Nehnuteľnosti, ktoré ponúkame, sa najčastejšie nachádzajú na pozemkoch, ktoré pred rokom 1974 vlastnili cyperskí Turci.

Potom tu máme aj pozemky, ktoré pôvodne patrili cyperským Grékom, ale boli prerozdelené cyperským Turkom výmenou za ich opustený majetok na juhu.

Okrem toho ponúkame aj nehnuteľnosti, o ktorých rozhodla majetková komisia, ktorú zriadila turecká správa Severného Cypru (de facto vláda Severného Cypru). Túto komisiu uznal aj Európsky súd pre ľudské práva (ESĽP) ako účinný právny prostriedok nápravy nárokov cyperských Grékov, ktorí prišli o svoj majetok po rozdelení ostrova v roku 1974.

Neponúkame nehnuteľnosti na neosídlených pozemkoch!!!

Kompletné vybavenie a zariadenie

Pripojenie elektriny, vody a internetu

Priebežná správa nehnuteľností

Služby prenájmu a starostlivosť o hostí

Údržba a čistenie

Áno. Mnohé nehnuteľnosti sú vhodné na krátkodobý aj dlhodobý prenájom. Ponúkame aj kompletnú správu nehnuteľností vrátane vyhľadávania nájomníkov, údržby a upratovania.

Severný Cyprus ponúka vynikajúci pomer ceny a kvality, rastúci trh s nehnuteľnosťami, nízke životné náklady a viac ako 300 slnečných dní v roku. Je to obľúbená destinácia pre investorov aj kupujúcich rekreačných domov.

Áno, ak sa kúpa uskutoční prostredníctvom dôveryhodnej realitnej kancelárie a kvalifikovaného právnika. Ponúkame iba nehnuteľnosti od overených developerov na vysporiadaných pozemkoch zapísaných v liste vlastníctva.

Áno. Občania EÚ môžu v Grécku slobodne kupovať nehnuteľnosti. Občania krajín mimo EÚ môžu tiež nakupovať, ale v niektorých oblastiach (najmä v blízkosti hraníc alebo vojenských zón) môžu potrebovať dodatočné povolenia. Prevedieme vás celým právnym procesom.

Vyberte si vlastnosť

Zaplatiť zálohu za rezerváciu

Podpísať kúpnu zmluvu (s právnikom)

Registrácia zmluvy v katastri nehnuteľností

Získanie povolenia na nákup od ministerstva vnútra

Dokončenie prevodu vlastníckeho práva

Nie. Váš advokát vás môže zastupovať na základe plnej moci. Celý proces môžeme vybaviť na diaľku.