GYIK

1. Az ingatlanügyleteket szabályozó jogi keret Észak-Cipruson
   Ciprus
   Az Észak-Ciprusi Török Köztársaság
   (TRNC) által igazgatott területen az ingatlanügyleteket az adott ország belső jogrendszere szerint bonyolítják le. Ezek az ügyletek az átláthatóságot és kiszámíthatóságot biztosító
   törvényeket és közigazgatási eljárásokat követik.
   Számos harmadik ország állampolgára, köztük uniós polgárok is, incidensek nélkül bonyolítottak le ilyen ügyleteket
   , ami a TRNC jogi intézményeinek megbízhatóságát és hatékonyságát bizonyítja.
2. Nemzetközi jogi megfontolások
   A nemzetközi jog általános elvei szerint a
   területen tett jogi aktusok érvényessége nem kizárólag attól függ, hogy az adott terület felett ellenőrzést gyakorló hatóság mennyire van nemzetközi elismerésben
   . A tényleges ellenőrzéssel rendelkező de facto hatóság jogi keretei között jóhiszeműen eljáró magánszemélyek
   jogosultak e cselekmények jogkövetkezményeire támaszkodni.
   Ez az elv, amelyet a Nemzetközi Bíróság joggyakorlatában tükröződik, és amelyre gyakran hivatkoznak
   a Namíbia-doktrína néven, és amelyet a nemzetközi emberi jogi jogszabályok megerősítenek, a magánszemélyek
   jogos elvárásainak és jogainak védelmére törekszik, még akkor is, ha a
   terület politikai státusza vitatott.
   A nemzetközi jog nem követeli meg, hogy egy el nem ismert
   entitás jogrendje alapján végrehajtott ügyletek érvénytelennek minősüljenek, különösen akkor, ha a pártatlan nemzetközi intézmények elismerik a
   vonatkozó mechanizmusok működését. Ezen túlmenően a ciprusi török
   hatóságok által kiállított hivatalos dokumentumokat, például személyi igazolványokat a „Ciprusi Köztársaság”
   (a továbbiakban: ciprusi görög közigazgatás vagy Dél-Ciprus) rendszeresen elfogadja a
   közigazgatási célokra.
3. Az Emberi Jogok Európai Bírósága (EJEB) általi elismerés
   Az Emberi Jogok Európai Bírósága
   Demopoulos és társai kontra Törökország (2010) című, mérföldkőnek számító ítéletében a TRNC joga alapján létrehozott Ingatlanjogi Bizottságot (IPC) hatékony hazai jogorvoslati lehetőségként ismerte el
   . A Bíróság kimondta, hogy a kérelmezőknek ki kell meríteniük az IPC eljárásait, mielőtt
   nemzetközi szervekhez fordulnának. Ez az elismerés megerősíti a TRNC jogi kompetenciáját a
   ingatlan-viták kezelésére egy nemzetközi igazságügyi
   hatóság által jóváhagyott, működő mechanizmuson keresztül.
4. Hivatkozások a ciprusi görög ellenvetésekre
   Az észak-ciprusi ingatlanokkal vagy kereskedelmi tevékenységekkel szembeni ellenvetések gyakran hivatkoznak az ENSZ Biztonsági Tanácsának
   541 (1983) és 550 (1984) határozatára. Ezek a határozatok azonban politikai
   nyilatkozatok a TRNC státuszával kapcsolatban, és nem írnak elő jogi tilalmat a magán
   kereskedelmi vagy ingatlanokkal kapcsolatos tevékenységekre a TRNC igazgatása alatt álló területeken. Nem
   érvénytelenítik a ciprusi török közösség vagy a
   TRNC törvényes keretein belül működő külföldi befektetők jogait.
5. Joghatósági állítások
   A „Ciprusi Köztársaság”/a ciprusi görög közigazgatás azon állításai, hogy a
   címen Észak-Cipruson ingatlan-tulajdonjogi tevékenységet folytató személyek a dél-ciprusi jog alapján büntetőjogi felelősségre vonhatók, a
   nemzetközi joggyakorlatban nem találnak alapot. Mivel Dél-Ciprus nem gyakorol tényleges ellenőrzést
   északon, joghatósága nem terjedhet ki az ott elkövetett cselekményekre. A
   büntetőjog extraterritoriális alkalmazása ebben az összefüggésben ellentétes lenne a szuverenitás alapvető elveivel, és
   aláásná a nemzetközi jogrend koherenciáját.
6. Az uniós jog és a 10. jegyzőkönyv
   Ciprus Európai Unióhoz való csatlakozásáról szóló 2003. évi okmány 10. jegyzőkönyve előírja, hogy a
   közösségi vívmányok alkalmazását felfüggesztik azokon a területeken, ahol a „Ciprusi Köztársaság
   ” kormánya/ciprusi görög közigazgatás nem gyakorol tényleges ellenőrzést. Az 1. cikk (2) bekezdése kifejezetten
   kimondja:
   „A közösségi vívmányok alkalmazásának felfüggesztése nem zárja ki a [Észak-Ciprus] gazdasági fejlődésének előmozdítását célzó
   intézkedéseket.”
   Ez a rendelkezés egyértelműen megengedi̶ és valójában ösztönzi̶ a jogellenes gazdasági elkötelezettséget Észak-Cipruson
   . A TRNC jogszabályai és az olyan elismert mechanizmusok, mint a
   IPC alapján végrehajtott ingatlanügyletek ezért nem sértik az uniós jogot. Inkább összhangban vannak az EU azon célkitűzéseivel, amelyek a béke, a stabilitás és a társadalmi-gazdasági fejlődés előmozdítására irányulnak az egész szigeten.
   .
7. 
   Félrevezető állítások és hatásuk
   A dél-ciprusi hatóságok által kiadott figyelmeztetések, amelyek szerint a külföldi állampolgároknak jogi következményekkel kell szembenézniük, ha Észak-Cipruson vásárolnak vagy ott ingatlanokat alakítanak ki, félrevezetőek.
   A TRNC jogi eljárásainak megfelelően és a
   IPC-mechanizmus kellő tiszteletben tartásával végrehajtott ügyletek nem sértik a nemzetközi vagy uniós jogot. Az ilyen figyelmeztetések szükségtelenül félelmet keltenek
   a befektetők körében, elriasztják a közösségek közötti elkötelezettséget, és akadályozzák a
   megbékélésre és együttműködésre irányuló erőfeszítéseket.
8. Az európai elfogatóparanccsal kapcsolatos legújabb francia bírósági ítélet
   (2025)
   Jelentős fejlemény történt 2025 decemberében a franciaországi Aix-en-Provence-i fellebbviteli bíróság
   vizsgálati kamarájának (Chambre de l’instruction)
   által hozott határozatával, amely a „Ciprusi Köztársaság”/Kirgörög Ciprus
   közigazgatása által kiadott európai elfogatóparancsot vizsgálta az észak-ciprusi állítólagos építési tevékenységekkel kapcsolatban. A Bíróság megállapította, hogy
   az ilyen jogi eszközök nem használhatók politikai célok vagy szuverenitási viták kiterjesztéseként.
   Hangsúlyozta, hogy a szóban forgó tevékenységek egy olyan régióban történtek, ahol az uniós vívmányokat felfüggesztették
   és arra a következtetésre jutott, hogy a ciprusi görög közigazgatás büntetőjogi joghatóságának vélelmét
   nem lehet automatikusan elfogadni. Ez az ítélet tükrözi a francia igazságszolgáltatás elkötelezettségét a
   jognak a ténybeli realitások fényében történő alkalmazása iránt, a pártatlanság és az európai elfogatóparancs keretrendszerének alapjául szolgáló elvek fenntartása mellett.
   
   Ez a határozat fontos mérföldkő a ciprusi török nép számára. Azzal, hogy megakadályozta, hogy a
   személyek politikai indíttatású, határokon átnyúló büntetőeljárás alá kerüljenek, a
   Bíróság elismerte egy olyan közösség megélt valóságát, amelynek nézőpontjait történelmileg marginalizálták
   . Jogi következményein túlmenően az ítélet megerősíti az Észak-Cipruson tartózkodó és üzleti tevékenységet folytató
   személyek jogbiztonságérzetét, növeli a közbizalmat, és
   szimbolikusan, de jelentőségteljesen hozzájárul a ciprusi török közösség szélesebb körű nemzetközi megítéléséhez és
   legitimitásához.
9. Következtetés
   Az ingatlan-ügyletek és beruházások a TRNC-ben koherens, működőképes és
   kiszámítható jogi keretek között működnek. A külföldi állampolgárok bizalommal vehetnek részt ilyen ügyletekben,
   a helyi jogi védelem és a nemzetközi szinten elismert mechanizmusok által támogatva.
   Az erőfeszítéseknek ezért nem a törvényes gazdasági tevékenység visszaszorítására kell összpontosítaniuk, hanem a
   párbeszéd, a bizalom és a gazdasági együttműködés előmozdítására a sziget valamennyi közösségének javára.

Dél-Ciprus (EU)

A bérbeadásból származó jövedelem progresszív jövedelemadó-kulcs szerint adózik.

Egyéni árak:

évente kb. 19 500 euróig: 0%

majd 20% – 35% a jövedelemtől függően

Ezenkívül a védelmi hozzájárulást (SDC) is fizetik:

a bérleti díj kb. 2,25%-a

A rövid távú bérbeadás (Airbnb) esetében is keletkezhetnek kötelezettségek:

regisztráció,

bizonyos esetekben HÉA (19%), ha üzleti tevékenységről van szó.

✅ A tényleges adóztatás gyakran 10-25% között mozog, a jövedelemtől és a költségektől függően.

Észak-Ciprus (TRNC)

A bérleti díj egyszerűbb és alacsonyabb.

Általában fizetett:

a bruttó bérleti díj 10%-a, vagy

alternatívaként az adóhivatal által az éves bevallásban megadott mértéket.

A normál hosszú távú bérbeadás esetén általában nem kell HÉA-t fizetni.

Rövid távú bérbeadás (turista) lehet:

magasabb árfolyam vagy

a helyi hatóságnál történő nyilvántartásba vétel kötelezettsége.

✅ A gyakorlatban a befektetők leggyakrabban 10% körüli adóval számolnak.

Ha van végrendelet, az ingatlanokat annak megfelelően osztják fel.

Végrendelet hiányában az ingatlan a törvény szerint öröklődik (gyermekek, házastárs).

Az állam csak akkor örököl, ha nincsenek törvényes örökösök.

Ha az örökös például az egyetlen fiú, akkor az ingatlan 100 %-át kapja meg.

👉 Ajánlott végrendeletet készíteni, ami jelentősen leegyszerűsíti és felgyorsítja az öröklési folyamatot.

Az észak-ciprusi ingatlan külföldi vásárlójának engedélyt kell kérnie a vásárlásra. Ezt a kérelmet általában ügyvéd nyújtja be. Ez egy meglehetősen egyszerű eljárás, amelynek során a vevőnek különböző dokumentumokat kell benyújtania az alábbiak szerint:

• Útlevélmásolat
• Az adásvételi szerződés másolata
• Helyszíni terv
• Eredeti cím deed
• Az ország illetékes rendőrsége által benyújtott büntetlen előélet (általában ez a kérelem a rendőrségtől online kitölthető).

Az ingatlant foglalni kell egy letét elhelyezésével, amely általában 5000 font nagyságrendű, hogy az egységet levegyék a piacról. Az ilyen foglaló általában nem visszatérítendő, hacsak másként nem rendelkezik. Segítünk Önnek abban, hogy a befizetésről nyugtát kapjon. Vissza nem térítendő foglaló esetén javasoljuk, hogy a nyugta szövege mindig tartalmazzon egy olyan kikötést, amely kimondja, hogy a foglalót vissza lehet téríteni, ha az eladó által nyújtott bármely információ a szerződéskötés előtti átvilágítást követően lényegesen eltér.

• Ügyvédünk ellenőrzi az összes papírt, és elvégzi az Ön nevében az összes szükséges keresést. A folyamat során folyamatosan tájékoztatni fogjuk Önt.
• Miután a szerződést minden fél jóváhagyta, azt az eladó és a vevő is aláírja, majd körülbelül 14 nap áll rendelkezésére, hogy befizesse/átutalja az első főösszeget a vételárra. Általában a foglaló az első főfizetés részét képezi.
• A szerződés aláírását követően a szerződés a földhivatalban (TAPU) bejegyzésre kerül, amely az ingatlanhoz fűződő jogi érdekeltségét rögzíti. Ekkor a vételár 0,5%-ának megfelelő bélyegilleték kerül felszámításra.
• Az ügyvédje a Minisztertanácshoz is benyújtja a vásárlási engedély iránti kérelmet. Addig is, amint az építési munkálatok befejeződnek, vagy viszonteladás vagy befejezett új épület esetén, Ön teljes mértékben birtokba veheti az ingatlant.
• A befejezés napján az ügyvédje kéri a pénzösszegek egyenlegét a tulajdonjog átruházási adó befizetésével együtt (lásd az alábbiakban a vételi költségeket).

• Bélyegzési díj – a szerződéses ár 0,5%-a, amely a regisztrációkor fizetendő.
• HÉA – a szerződéses ár 5%-a, amelyet az eladónak kell fizetni a kulcsátadáskor (általában csak új ingatlanokra vonatkozik. Újraértékesítés esetén az ÁFA csak akkor fizetendő, ha azt korábban nem fizették meg).
• TITLE TRANSFER TAX – 9% (külföldi vásárlók esetében). 6%, amely a nyilvántartásba vételkor fizetendő. A fennmaradó 3%-ot a tulajdonjognak a vevő nevére történő átruházásakor kell megfizetni (feltéve, hogy a teljes összeget kifizették, a vételi engedélyt (lásd az alábbi i. MEGJEGYZÉST) megadták, és a tulajdoni lap készen áll az átruházásra).
• JOGI SZOLGÁLTATÁSOK – £ 2500 A díjak mértéke a kínált szolgáltatások szintjétől függ, valamint attól, hogy egy vagy több ingatlan megszerzéséről van-e szó.
• MEGHATALMAZÁS £100
• EWS (villany, víz, szennyvíz) – £1,500 és £3,500 között (egyszeri hozzájárulás a közművek és a villany bekötéséhez a helyszínen).
• CSATLAKOZÁS ÉS GENERÁTOR – £1,500 és £2,000 között
• INGATLANADÓ – 2,2 TL négyzetméterenként (kb. 18 font évente egy 100 négyzetméteres ingatlan esetében, a jelenlegi árfolyam alapján).
• BÉRLÉSI JÖVEDELEM ADÓJA – a bérleti díj 13-16%-a.

Az általunk kínált ingatlanok leggyakrabban olyan földterületeken találhatók, amelyek 1974 előtt ciprusi törökök tulajdonában voltak.

Vannak olyan ingatlanok is, amelyek eredetileg a ciprusi görögök tulajdonát képezték, de a földet újraosztották a ciprusi törökök között, cserébe az elhagyott déli ingatlanokért.

Továbbá olyan ingatlanokat is kínálunk, amelyeket a török észak-ciprusi adminisztráció (Észak-Ciprus de facto kormánya) által létrehozott ingatlanügyi bizottság rendezett. Ezt a bizottságot az Emberi Jogok Európai Bírósága (EJEB) is elismerte, mint hatékony jogorvoslati lehetőséget a sziget 1974-es felosztása után ingatlanjaikat elvesztett ciprusi görögök követeléseire.

Rendezetlen földterületen nem kínálunk ingatlant!!!

Teljes berendezés és felszerelés

Villany, víz és internet csatlakoztatása

Folyamatos ingatlan kezelés

Bérleti szolgáltatás és vendéggondozás

Karbantartás és tisztítás

Igen. Számos ingatlan alkalmas rövid és hosszú távú bérbeadásra egyaránt. Teljes körű ingatlankezelést is kínálunk, beleértve a bérlőkeresést, karbantartást és takarítást.

Észak-Ciprus kiváló ár-érték arányt, növekvő ingatlanpiacot, alacsony megélhetési költségeket és évente több mint 300 napos napsütést kínál. Mind a befektetők, mind a nyaralóvásárlók körében népszerű célpont.

Igen, amennyiben a vásárlás megbízható ingatlanügynökségen és szakképzett ügyvéden keresztül történik. Csak ellenőrzött fejlesztőktől származó, rendezett, tulajdoni lapon bejegyzett telken lévő ingatlanokat kínálunk.

Igen. Az uniós polgárok szabadon vásárolhatnak ingatlant Görögországban. A nem uniós polgárok is vásárolhatnak, de bizonyos területeken (különösen a határok vagy katonai övezetek közelében) további engedélyekre lehet szükségük. Mi végigkísérjük Önt a teljes jogi folyamaton.

Válassza ki az ingatlant

Foglalási előleg fizetése

Írja alá az adásvételi szerződést (ügyvéddel)

Regisztrálja a szerződést a földhivatalnál

Vásárlási engedély beszerzése a Belügyminisztériumtól

Véglegesítse a tulajdonjog átruházását

Nem. Az ügyvédje meghatalmazással képviselheti Önt. A teljes folyamatot távolról is tudjuk kezelni.