Daň z prenájmu a daň z príjmu z nehnuteľností na južnom Cypre
💰 Základné informácie
Príjmy z prenájmu nehnuteľností na južnom Cypre podliehajú dani z príjmu podľa zákonov Cyperskej republiky.
Zdaňovanie závisí od daňovej rezidencie vlastníka, typu prenájmu (krátkodobý/dlhodobý) a výšky čistého príjmu.
Cyprus má jednu z najnižších efektívnych daňových sadzieb v EÚ a ponúka majiteľom nehnuteľností mnohé výnimky a úľavy.
1️⃣ Kto je daňovým rezidentom
Osoba sa stáva daňovým rezidentom Cyperskej republiky, ak spĺňa:
| Pravidlo | Podmienky |
|---|---|
| Pravidlo 60 dní | Pobyt aspoň 60 dní v roku, nevykonávanie činností v inom štáte, vlastníctvo nehnuteľnosti a trvalý pobyt na Cypre |
| Pravidlo 183 dní | Pobyt aspoň 183 dní za rok |
💡 Rezidenti platia daň z celosvetových príjmov.
Nerezidenti platia daň len z príjmov pochádzajúcich z Cypru (napr. z prenájmu nehnuteľností na Cypre).
2️⃣ Typy prenájmu a daňové zaobchádzanie
| Typ prenájmu | Popis | Zdanenie |
|---|---|---|
| Dlhodobý prenájom | Rezidenčné, zvyčajne 6-12 mesiacov | Daň z príjmu podľa sadzieb |
| Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking) | Turistické prenájmy | Daň z príjmu + DPH, ak je prekročená prahová hodnota |
| Komerčný prenájom (kancelárie, obchody) | Prenájom na obchodné účely | Daň z príjmu + príspevky v závislosti od právnej formy |
3️⃣ Výpočet dane z prenájmu
Daň sa počíta z čistého príjmu = príjem z prenájmu – výdavky (napr. správa, opravy, poistenie, poplatky za služby).
Daňové pásma (2025):
| Ročný čistý príjem | Sadzba dane |
|---|---|
| až do výšky 19 500 EUR | 0 % |
| €19,501 – 28,000 | 20 % |
| €28,001 – 36,300 | 25 % |
| €36,301 – 60,000 | 30 % |
| nad 60 000 EUR | 35 % |
💡 Väčšina bežných vlastníkov (s 1-2 bytmi) nepresiahne 19 500 € ročne → 0 % daň.
4️⃣ Príklad výpočtu
Príjem z prenájmu: 1 200 eur/mesiac = 14 400 eur/rok
Výdavky (správa, údržba): €/rok
Čistý príjem = 13 400 EUR → daň = 0 EUR
Ak by bol čistý príjem 25 000 EUR, daň by sa vypočítala takto:
19 500 × 0 % = 0 €
5 500 × 20 % = 1 100 €
➡️ Daň = 1 100 €/rok
5️⃣ Obrat a DPH z prenájmu
- Dlhodobý prenájom (obytné priestory) = oslobodený od DPH
- Krátkodobý prenájom (do 30 dní, turistický) = môže podliehať 9 % DPH, ak ročný obrat presiahne 15 600 EUR
- Registrácia pre DPH si vyžaduje vedenie účtovníctva a vystavovanie faktúr
💡 V praxi sa väčšina bežných prenajímateľov nachádza pod touto hranicou → bez DPH
6️⃣ Príspevky (sociálne poistenie a GESY)
- Ak prenajímateľ nie je registrovaný ako podnikateľ (samostatne zárobkovo činná osoba alebo spoločnosť), neplatí žiadne odvody zo zisku z prenájmu – platí len daň z príjmu
- V prípade firemného prenájmu (napr. LTD) príspevky závisia od typu spoločnosti
7️⃣ Dvojité zdanenie
- Cyprus má dohody o zamedzení dvojitého zdanenia s väčšinou krajín EÚ (vrátane Slovenska, Česka, Maďarska, Poľska, Rakúska atď.)
- To znamená, že príjem z prenájmu sa nezdaňuje dvakrát – ak sa zdaní na Cypre, započíta sa v domovskej krajine.
8️⃣ Registrácia prenájmu
Každý prenajímateľ by mal:
- Majte podpísanú zmluvu o prenájme,
- Zaregistrujte ho (v prípade dlhodobého prenájmu) na okresnom pozemkovom úrade,
- podať ročné daňové priznanie do 31. júla nasledujúceho roka
9️⃣ Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking)
- Musí byť registrovaný na Ministerstve cestovného ruchu (DMT)
- Pre online zoznamy je potrebné licenčné číslo
- DPH sa musí zaplatiť, ak je obrat > 15 600 EUR
- Pokuty za nelegálny prenájom: 500 – 5 000 EUR
