Podatek dochodowy od wynajmu i nieruchomości na Cyprze Południowym
Podstawowe informacje
Dochód z wynajmu nieruchomości na Cyprze Południowym podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym zgodnie z prawem Republiki Cypryjskiej.
Opodatkowanie zależy od rezydencji podatkowej właściciela, rodzaju wynajmu (krótkoterminowy / długoterminowy) oraz kwoty dochodu netto.
Cypr ma jedną z najniższych efektywnych stawek podatkowych w UE i oferuje wiele zwolnień i ulg dla właścicieli nieruchomości.
1️⃣ Kto jest rezydentem podatkowym
Osoba staje się rezydentem podatkowym Republiki Cypryjskiej, jeśli spełnia następujące warunki:
| Zasada | Warunki |
|---|---|
| Zasada 60 dni | Przebywać co najmniej 60 dni w roku, nie prowadzić działalności w innym państwie, posiadać nieruchomość i stałe miejsce zamieszkania na Cyprze |
| Zasada 183 dni | Pobyt przez co najmniej 183 dni w roku |
Rezydenci płacą podatek od dochodu uzyskanego na całym świecie.
Nierezydenci płacą podatek tylko od dochodu uzyskanego na Cyprze (np. z wynajmu nieruchomości na Cyprze).
2️⃣ Rodzaje wynajmu i opodatkowanie
| Typ wynajmu | Opis | Opodatkowanie |
|---|---|---|
| Wynajem długoterminowy | Mieszkaniowy, zwykle 6-12 miesięcy | Podatek dochodowy według stawek |
| Wynajem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) | Wypożyczalnie turystyczne | Podatek dochodowy + VAT w przypadku przekroczenia progu |
| Wynajem komercyjny (biura, sklepy) | Wynajem do celów biznesowych | Podatek dochodowy + składki w zależności od formy prawnej |
3️⃣ Obliczanie podatku od wynajmu
Podatek jest obliczany od dochodu netto = dochód z wynajmu – wydatki (np. zarządzanie, naprawy, ubezpieczenie, opłaty serwisowe).
Przedziały podatkowe (2025):
| Roczny dochód netto | Stawka podatku |
|---|---|
| do 19 500 EUR | 0 % |
| €19,501 – 28,000 | 20 % |
| €28,001 – 36,300 | 25 % |
| €36,301 – 60,000 | 30 % |
| powyżej 60 000 EUR | 35 % |
Większość zwykłych właścicieli (z 1-2 mieszkaniami) nie przekracza 19 500 EUR rocznie → 0% podatku.
4️⃣ Przykładowe obliczenia
Dochód z wynajmu: 1 200 €/miesiąc = 14 400 €/rok
Wydatki (zarządzanie, utrzymanie): €1,000/rok
Dochód netto = 13 400 € → Podatek = 0 €
Jeśli dochód netto wyniósłby 25 000 EUR, podatek zostałby obliczony w następujący sposób:
19 500 × 0 % = 0 €
5 500 × 20 % = 1 100 €
➡️ Podatek = 1 100 €/rok
5️⃣ Obrót i VAT od wynajmu
- Wynajem długoterminowy (nieruchomości mieszkalne) = zwolnienie z VAT
- Wynajem krótkoterminowy (do 30 dni, turystyczny) = może podlegać 9% VAT, jeśli roczny obrót przekracza 15 600 EUR.
- Rejestracja VAT wymaga prowadzenia księgowości i wystawiania faktur
W praktyce większość zwykłych wynajmujących nie przekracza tego progu → brak podatku VAT
6️⃣ Składki (ubezpieczenie społeczne i GESY)
- Jeśli wynajmujący nie jest zarejestrowany jako firma (samozatrudniony lub spółka), nie ma składek od zysku z wynajmu – obowiązuje tylko podatek dochodowy.
- W przypadku wynajmu korporacyjnego (np. LTD) składki zależą od typu firmy
7️⃣ Podwójne opodatkowanie
- Cypr zawarł umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z większością krajów UE (w tym ze Słowacją, Czechami, Węgrami, Polską, Austrią itp.)
- Oznacza to, że dochód z wynajmu nie jest opodatkowany dwukrotnie – jeśli jest opodatkowany na Cyprze, jest rozliczany w kraju macierzystym
8️⃣ Rejestracja wynajmu
Każdy wynajmujący powinien:
- Mieć podpisaną umowę najmu,
- Zarejestruj go (w przypadku wynajmu długoterminowego) w okręgowym urzędzie ziemskim,
- Złożenie rocznego zeznania podatkowego do 31 lipca następnego roku
9️⃣ Wynajem krótkoterminowy (Airbnb, Booking)
- Musi być zarejestrowany w Zastępczym Ministerstwie Turystyki (DMT).
- Numer licencji jest wymagany w przypadku ofert online
- Podatek VAT musi zostać zapłacony, jeśli obrót przekracza 15 600 euro.
- Grzywny za nielegalny wynajem: 500 € – 5,000 €
