Steuer auf Mieteinnahmen und Immobilien in Südzypern
💰 Grundlegende Informationen
Mieteinnahmen aus Immobilien in Südzypern unterliegen nach den Gesetzen der Republik Zypern der Einkommenssteuer.
Die Besteuerung hängt vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers, der Art der Vermietung (kurzfristig / langfristig) und der Höhe des Nettoeinkommens ab.
Zypern hat einen der niedrigsten effektiven Steuersätze in der EU und bietet viele Befreiungen und Erleichterungen für Immobilienbesitzer.
1️⃣ Wer ist ein Steuerinländer
Eine Person wird ein Steuerinländer der Republik Zypern, wenn sie die Voraussetzungen erfüllt:
| Regel | Bedingungen |
|---|---|
| 60-Tage-Regel | Sie halten sich mindestens 60 Tage im Jahr auf, üben keine Tätigkeit in einem anderen Staat aus, besitzen eine Immobilie und haben einen ständigen Wohnsitz in Zypern |
| 183-Tage-Regel | Aufenthalt von mindestens 183 Tagen pro Jahr |
💡 Residenten zahlen Steuern auf das weltweite Einkommen.
Nicht-Residenten zahlen nur Steuern auf das Einkommen, das aus Zypern stammt (z.B. Vermietung von Immobilien in Zypern).
2️⃣ Arten der Vermietung und steuerliche Behandlung
| Typ Miete | Beschreibung | Steuern |
|---|---|---|
| Langfristige Vermietung | Wohnsitz, in der Regel 6-12 Monate | Einkommensteuer nach Steuersätzen |
| Kurzfristige Vermietung (Airbnb, Booking) | Touristische Vermietungen | Einkommensteuer + Mehrwertsteuer bei Überschreitung der Schwelle |
| Gewerbliche Vermietung (Büros, Geschäfte) | Vermietung für geschäftliche Zwecke | Einkommensteuer + Beiträge je nach Rechtsform |
3️⃣ Berechnung der Mietsteuer
Die Steuer wird auf das Nettoeinkommen = Mieteinnahmen – Ausgaben (z.B. Verwaltung, Reparaturen, Versicherung, Nebenkosten) berechnet.
Steuerklassen (2025):
| Jährliches Nettoeinkommen | Steuersatz |
|---|---|
| bis zu €19.500 | 0 % |
| €19,501 – 28,000 | 20 % |
| €28,001 – 36,300 | 25 % |
| €36,301 – 60,000 | 30 % |
| über 60.000 € | 35 % |
💡 Die meisten normalen Eigentümer (mit 1-2 Wohnungen) überschreiten nicht 19.500 € pro Jahr → 0 % Steuer.
4️⃣ Berechnungsbeispiel
Mieteinnahmen: 1.200 €/Monat = 14.400 €/Jahr
Kosten (Verwaltung, Wartung): 1.000 €/Jahr
Nettoeinkommen = €13.400 → Steuer = €0
Bei einem Nettoeinkommen von 25.000 € würde die Steuer wie folgt berechnet:
19.500 × 0 % = 0 €
5.500 × 20 % = 1.100 €
➡️ Steuer = 1.100 €/Jahr
5️⃣ Umsatz und Mehrwertsteuer auf Vermietungen
- Langfristige Vermietung (zu Wohnzwecken) = von der Mehrwertsteuer befreit
- Kurzfristige Vermietung (bis zu 30 Tage, touristisch) = kann mit 9 % MwSt. belegt werden, wenn der Jahresumsatz 15.600 € übersteigt
- Die MwSt.-Registrierung erfordert die Führung von Büchern und die Ausstellung von Rechnungen
💡 In der Praxis fallen die meisten normalen Vermieter unter diese Schwelle → keine Mehrwertsteuer
6️⃣ Beiträge (Sozialversicherung und GESY)
- Wenn der Vermieter nicht als Unternehmen registriert ist (Selbständiger oder Unternehmen), fallen keine Beiträge auf den Mietgewinn an – es gilt nur die Einkommenssteuer
- Bei Unternehmensmieten (z.B. LTD) hängen die Beiträge von der Art des Unternehmens ab
7️⃣ Doppelbesteuerung
- Zypern hat mit den meisten EU-Ländern (einschließlich der Slowakei, Tschechien, Ungarn, Polen, Österreich usw.) Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen.
- Das bedeutet, dass Mieteinnahmen nicht doppelt besteuert werden – wenn sie in Zypern besteuert werden, werden sie im Heimatland angerechnet
8️⃣ Vermietungsregistrierung
Jeder Vermieter sollte das tun:
- Haben Sie einen unterschriebenen Mietvertrag,
- Registrieren Sie es (bei Langzeitvermietung) beim Landratsamt,
- Abgabe der jährlichen Steuererklärung bis zum 31. Juli des Folgejahres
9️⃣ Kurzfristige Vermietung (Airbnb, Booking)
- Muss beim stellvertretenden Ministerium für Tourismus (DMT) registriert sein
- Für Online-Angebote ist eine Lizenznummer erforderlich
- Mehrwertsteuer muss gezahlt werden, wenn der Umsatz > 15.600 € ist
- Geldbußen für illegale Vermietungen: €500 – €5.000
