Právna kontrola (Due Diligence)
⚖️ Základné informácie
Due Diligence znamená právnu a technickú kontrolu nehnuteľnosti pred podpisom kúpno-predajnej zmluvy (SPA).
Cieľom je overiť, či nehnuteľnosť nemá žiadne právne problémy, záložné práva, spory alebo riziká a či je developer oprávnený ju predávať.
Na Cypre túto kontrolu vykonáva nezávislý právnik (nie právnik developera) a na základe jej výsledkov sa rozhoduje, či je možné v kúpe bezpečne pokračovať.
1️⃣ Prečo je potrebná náležitá starostlivosť
- Chráni kupujúceho pred právnymi chybami (napr. chýbajúci právny titul, vecné bremená, spory, dlhy developera)
- Zabezpečuje, aby kupujúci po prevode získal platné vlastnícke práva.
- Potvrdzuje, že projekt má stavebné a územné povolenie.
- kontroluje, či developer/predajca získal všetky požadované štátne povolenia
- Potrebné pre kataster nehnuteľností a banku (hypotéka)
2️⃣ Čo právnik kontroluje (plný rozsah)
| Oblasť | Čo sa kontroluje | Význam |
|---|---|---|
| Listina o vlastníctve | Vlastníctvo predávajúceho, záložné práva, hypotéky, súdne prípady | Kľúč na prevod vlastníctva |
| Registrácia projektu | Či má developer územné a stavebné povolenie | Bez nej by mohla byť výstavba nezákonná. |
| Záznam v katastri nehnuteľností | Číslo pozemku, veľkosť, hranice | Potvrdzuje presnú polohu |
| Samostatné listiny o vlastníctve | Či sa jednotlivé tituly vydávajú pre jednotky | Ak nie, právnik skontroluje aktuálnu fázu |
| Daňový status | Žiadne nezaplatené dane z nehnuteľnosti | V opačnom prípade môže byť prenos zablokovaný |
| Zmluvy o pôžičke pre developerov | Projekt nie je zastavený v banke | Zabraňuje riziku dvojitého záložného práva |
| Režim DPH | 19 % alebo 5 %, ďalší predaj bez DPH | Ovplyvňuje náklady a povinnosti kupujúceho |
| Zóna územného plánovania | Súlad s účelom projektu | Dôležité pre investičné projekty |
| EIA – Environmentálne schválenia | Environmentálne povolenia pre veľké projekty | Potrebné pre hotely, vily, rezorty |
| Povinnosti vývojára | Povinnosti developera voči obci/štátu | Napr. infraštruktúra, prístupové cesty |
3️⃣ Dokumenty, ktoré požaduje právnik
- Kópia listu vlastníctva (ak existuje)
- Kópia stavebného povolenia a povolenia na výstavbu
- Plán katastra nehnuteľností
- Návrh SPA a platobného plánu
- Daňové potvrdenie pre developera
- Projektová dokumentácia (pôdorysy, plán lokality)
Ak niečo chýba, právnik si to vyžiada priamo od developera alebo katastra nehnuteľností.
4️⃣ Výstup z due diligence
Po dokončení právnik vypracuje písomnú správu o právnej previerke, ktorá obsahuje:
- Stručné zhrnutie projektu a vlastníctva
- Identifikované riziká (napr. nevysporiadané pozemky, developerské úvery)
- Odporúčania pre klienta (pokračovať / pozastaviť / požiadať o zmenu zmluvy)
Správa sa stáva súčasťou zmluvnej dokumentácie a banky ju často vyžadujú pri hypotékach.
5️⃣ Časový rámec
- Opätovný predaj (existujúca nehnuteľnosť): 5-10 pracovných dní
- Novostavba (mimo plánu): 10-20 pracovných dní (závisí od podkladov developera)
6️⃣ Poplatky za due diligence
Závisí od typu projektu a právnika:
| Typ projektu | Poplatok za služby |
|---|---|
| Byt alebo dom (ďalší predaj) | €1,000-1,500 |
| Novostavba / investičný projekt | €1,500-2,500 |
| Firemný nákup (LTD, viacero jednotiek) | na základe dohody |
💡 Väčšina právnikov ponúka kompletný balík služieb vrátane:
- Príprava/registrácia SPA v katastri nehnuteľností
- Zastupovanie pri prevode vlastníckeho práva
- Komunikácia s developerom a daňovým úradom
7️⃣ Dôležitosť registrácie zmluvy
Po úspešnej due diligence právnik zabezpečí:
- Podpísanie a registrácia SPA na okresnom pozemkovom úrade do 60 dní
- Tým vzniká právo na osobitné plnenie – právo kupujúceho na registráciu nehnuteľnosti, aj keď má developer neskôr problémy.
Bez registrácie stráca kupujúci právnu ochranu.
