Rechtliche Prüfung (Due Diligence)
⚖️ Grundlegende Informationen
Due Diligence bedeutet die rechtliche und technische Prüfung der Immobilie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA).
Ziel ist es, zu überprüfen, dass die Immobilie keine rechtlichen Probleme, Pfandrechte, Streitigkeiten oder Risiken aufweist und dass der Bauträger zum Verkauf berechtigt ist.
In Zypern wird diese Prüfung von einem unabhängigen Anwalt durchgeführt (nicht vom Anwalt des Bauträgers), und die Ergebnisse entscheiden darüber, ob der Kauf sicher durchgeführt werden kann.
1️⃣ Warum Due Diligence notwendig ist
- Schützt den Käufer vor rechtlichen Fehlern (z.B. fehlende Titel, Belastungen, Streitigkeiten, Schulden des Bauträgers)
- Gewährleistet, dass der Käufer nach der Übertragung gültige Eigentumsrechte erhält
- Bestätigt, dass das Projekt über Bau- und Planungsgenehmigungen verfügt
- Überprüft, ob der Entwickler/Verkäufer alle erforderlichen staatlichen Genehmigungen erhalten hat
- Benötigt für Grundbuchamt und Bank (Hypothek)
2️⃣ Was der Anwalt überprüft (vollständiger Umfang)
| Bereich | Was wird geprüft | Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Eigentumsurkunde | Eigentum des Verkäufers, Pfandrechte, Hypotheken, Gerichtsverfahren | Schlüssel für die Eigentumsübertragung |
| Registrierung des Projekts | Ob der Bauträger über eine Stadtplanungs- und Baugenehmigung verfügt | Ohne sie könnte der Bau illegal sein |
| Grundbucheintrag | Grundstücksnummer, Größe, Grenzen | Bestätigt den genauen Standort |
| Getrennte Eigentumsurkunden | Ob einzelne Titel für Einheiten ausgegeben werden | Wenn nicht, prüft der Anwalt das aktuelle Stadium |
| Steuerlicher Status | Keine unbezahlten Steuern auf Immobilien | Andernfalls kann die Übertragung blockiert werden. |
| Darlehensverträge für Entwickler | Projekt nicht an eine Bank verpfändet | Verhindert das Risiko eines doppelten Pfandrechts |
| Mehrwertsteuerregelung | 19 % oder 5 %, Wiederverkauf ohne Mehrwertsteuer | Beeinflusst die Kosten und Verpflichtungen des Käufers |
| Stadtplanung Zone | Übereinstimmung mit dem Projektziel | Wichtig für Investitionsprojekte |
| EIA – Umweltgenehmigungen | Umweltgenehmigungen für Großprojekte | Erforderlich für Hotels, Villen, Resorts |
| Verpflichtungen des Entwicklers | Pflichten des Entwicklers gegenüber der Gemeinde/dem Staat | Z.B. Infrastruktur, Zufahrtsstraßen |
3️⃣ Dokumente, die der Anwalt anfordert
- Kopie der Eigentumsurkunde (falls vorhanden)
- Kopie der Planungs- und Baugenehmigung
- Grundbuchplan
- Entwurf der SPA und des Zahlungsplans
- Steuerliche Freigabe für Entwickler
- Projektunterlagen (Grundrisse, Lageplan)
Wenn etwas fehlt, fordert der Anwalt es direkt beim Bauträger oder beim Grundbuchamt an.
4️⃣ Due Diligence-Ausgabe
Nach der Fertigstellung erstellt der Anwalt einen schriftlichen Legal Due Diligence-Bericht, der Folgendes enthält:
- Kurze Zusammenfassung des Projekts und der Eigentumsverhältnisse
- Identifizierte Risiken (z.B. unbebaute Grundstücke, Bauträgerkredite)
- Empfehlungen für den Kunden (fortfahren / pausieren / Vertragsänderungen beantragen)
Der Bericht wird Teil der Vertragsunterlagen und wird oft von Banken für Hypotheken verlangt.
5️⃣ Zeitrahmen
- Wiederverkauf (bestehende Immobilie): 5-10 Arbeitstage
- Neubau (außerplanmäßig): 10-20 Arbeitstage (abhängig von den Bauträgerunterlagen)
6️⃣ Due Diligence-Gebühren
Abhängig von Projekttyp und Anwalt:
| Projekttyp | Service-Gebühr |
|---|---|
| Wohnung oder Haus (Wiederverkauf) | €1,000-1,500 |
| Neubau/Investitionsprojekt | €1,500-2,500 |
| Unternehmenskauf (LTD, mehrere Einheiten) | nach Vereinbarung |
💡 Die meisten Anwälte bieten ein komplettes Paket an, das Folgendes umfasst:
- Vorbereitung / Eintragung der SPA beim Grundbuchamt
- Vertretung bei der Eigentumsübertragung
- Kommunikation mit Bauträger und Finanzamt
7️⃣ Bedeutung der Vertragsregistrierung
Nach erfolgreicher Due Diligence stellt der Anwalt sicher:
- Unterzeichnung und Registrierung des SPA beim Landratsamt innerhalb von 60 Tagen
- Dadurch entsteht ein spezifisches Leistungsrecht – das Recht des Käufers, die Immobilie zu registrieren, auch wenn der Bauträger später Probleme hat
Ohne Registrierung verliert der Käufer den Rechtsschutz.
