Юридическая проверка (Due Diligence)
⚖️ Основная информация
Due Diligence означает юридическую и техническую проверку недвижимости перед подписанием договора купли-продажи (SPA).
Цель — убедиться, что недвижимость не имеет юридических проблем, залогов, споров или рисков, и что застройщик имеет право продавать ее.
На Кипре эту проверку проводит независимый юрист (не юрист застройщика), и по ее результатам решается, можно ли безопасно продолжать покупку.
1️⃣ Почему необходимо проводить Due Diligence.
- Защищает покупателя от юридических ошибок (например, отсутствие титула, обременения, споры, долги застройщика)
- Гарантирует, что покупатель получит действительные права собственности после передачи
- Подтверждает, что проект имеет разрешения на строительство и планирование
- Проверьте, получил ли застройщик/продавец все необходимые государственные разрешения
- Необходим для земельного кадастра и банка (ипотека)
2️⃣ Что проверяет юрист (полный объем)
| Область | Что проверяется | Важность |
|---|---|---|
| Документ о праве собственности | Право собственности продавца, залоги, ипотека, судебные дела | Ключ для передачи прав собственности |
| Регистрация проекта | Имеет ли застройщик разрешения на градостроительство и строительство | Без этого строительство может быть незаконным |
| Запись в земельном кадастре | Номер участка, размер, границы | Подтверждает точное местоположение |
| Отдельные документы на право собственности | Выпускаются ли отдельные названия для единиц | Если нет, адвокат проверяет текущую стадию |
| Налоговый статус | Отсутствие неоплаченных налогов на недвижимость | В противном случае передача может быть заблокирована |
| Кредитные соглашения с застройщиками | Проект не передан в залог банку | Предотвращает риск двойного залога |
| Режим НДС | 19 % или 5 %, перепродажа без НДС | Влияет на стоимость и обязательства покупателя |
| Градостроительная зона | Соответствие цели проекта | Важно для инвестиционных проектов |
| ОВОС — Экологические согласования | Экологические разрешения для крупных проектов | Требуется для отелей, вилл, курортов |
| Обязательства разработчика | Ответственность застройщика перед муниципалитетом/штатом | Например, инфраструктура, подъездные пути |
3️⃣ Документы, которые запрашивает адвокат
- Копия свидетельства о праве собственности (если оно существует)
- Копия разрешений на проектирование и строительство
- План земельного кадастра
- Проект SPA и план выплат
- Налоговая декларация для разработчика
- Проектная документация (поэтажные планы, план участка)
Если чего-то не хватает, юрист запрашивает это непосредственно у застройщика или в Земельном кадастре.
4️⃣ Выходные данные Due Diligence
После завершения работы юрист готовит письменный отчет о Due Diligence, который включает в себя:
- Краткая информация о проекте и владельцах
- Выявленные риски (например, неурегулированные земельные участки, кредиты застройщиков)
- Рекомендации для клиента (продолжить / приостановить / запросить изменения в контракте)
Отчет становится частью контрактной документации и часто требуется банками для получения ипотечного кредита.
5️⃣ Таймфрейм
- Перепродажа (существующей недвижимости): 5-10 рабочих дней
- Новостройка (вне плана): 10-20 рабочих дней (зависит от документов застройщика)
6️⃣ Стоимость Due Diligence
Зависит от типа проекта и юриста:
| Тип проекта | Сервисный сбор |
|---|---|
| Квартира или дом (перепродажа) | €1,000-1,500 |
| Новое строительство / инвестиционный проект | €1,500-2,500 |
| Покупка компании (LTD, несколько единиц) | по соглашению |
💡 Большинство адвокатов предлагают полный пакет услуг, включая:
- Подготовка / регистрация SPA в Земельном кадастре
- Представительство при передаче прав собственности
- Общение с разработчиком и налоговой службой
7️⃣ Важность регистрации договора
После успешной проверки юрист гарантирует:
- Подписание и регистрация SPA в районном земельном управлении в течение 60 дней
- Это создает право на конкретное исполнение — право покупателя зарегистрировать недвижимость, даже если у застройщика впоследствии возникнут проблемы
Без регистрации покупатель теряет юридическую защиту.
