Jogi ellenőrzés (Due Diligence)
⚖️ Alapinformációk
A Due Diligence az ingatlan jogi és műszaki ellenőrzését jelenti az adásvételi szerződés (SPA) aláírása előtt.
A cél annak ellenőrzése, hogy az ingatlannal nincsenek-e jogi problémák, zálogjogok, jogviták vagy kockázatok, és hogy a fejlesztő jogosult-e eladni azt.
Cipruson ezt az ellenőrzést egy független ügyvéd végzi (nem az építtető ügyvédje), és az eredmények alapján dől el, hogy a vásárlás biztonságosan folytatható-e.
1️⃣ Miért van szükség átvilágításra?
- Megvédi a vevőt a jogi hibáktól (pl. hiányzó tulajdonjog, terhek, jogviták, építtetői tartozások).
- Biztosítja, hogy a vevő az átruházás után érvényes tulajdonjogot kapjon.
- Megerősíti, hogy a projekt rendelkezik építési és tervezési engedéllyel.
- Ellenőrzi, hogy az építtető/eladó megkapta-e az összes szükséges állami jóváhagyást.
- Szükséges a földhivatalhoz és a bankhoz (jelzálog)
2️⃣ Mit ellenőriz az ügyvéd (teljes körű)
| Terület | Mi az ellenőrzött | Fontosság |
|---|---|---|
| Tulajdonosi okirat | Az eladó tulajdonjoga, zálogjogok, jelzálogjogok, bírósági ügyek | Kulcs a tulajdonjog átruházásához |
| Projekt regisztráció | Az építtető rendelkezik-e településrendezési és építési engedéllyel | Enélkül az építkezés illegális lehet |
| Földhivatali nyilvántartás | A telek száma, mérete, határai | Megerősíti a pontos helyet |
| Különálló tulajdonjogi okiratok | Egységekre vonatkozó egyedi címek kiadása | Ha nem, az ügyvéd ellenőrzi az aktuális szakaszt |
| Adójogi státusz | Nincs kifizetetlen adó az ingatlanon | Ellenkező esetben az átvitel blokkolódhat |
| Fejlesztői hitelszerződések | A projekt nem banki jelzáloggal terhelt | Megakadályozza a kettős zálogjog kockázatát |
| HÉA-rendszer | 19 % vagy 5 %, viszonteladás HÉA nélkül | Befolyásolja a vevő költségeit és kötelezettségeit |
| Városrendezési övezet | A projekt céljának való megfelelés | Fontos a beruházási projektek számára |
| KHV – Környezetvédelmi jóváhagyások | Környezetvédelmi engedélyek nagy projektekhez | Szükséges szállodák, villák, üdülőhelyek számára |
| A fejlesztő kötelezettségei | A fejlesztő felelőssége a településsel/állammal szemben | Pl. infrastruktúra, bekötőutak |
3️⃣ Az ügyvéd által kért dokumentumok
- A tulajdoni lap másolata (ha van)
- A tervezési és építési engedélyek másolata
- Földhivatali terv
- SPA-tervezet és fizetési terv
- Adómentesség a fejlesztő számára
- Projektdokumentumok (alaprajzok, helyszínrajz)
Ha valami hiányzik, az ügyvéd közvetlenül az építtetőtől vagy a földhivataltól kéri azt.
4️⃣ Due Diligence output
A munka befejezése után az ügyvéd írásos jogi átvilágítási jelentést készít, amely tartalmazza:
- A projekt rövid összefoglalása és a tulajdonjog
- Azonosított kockázatok (pl. rendezetlen földterületek, fejlesztői hitelek)
- Ajánlások az ügyfél számára (folytatás / szüneteltetés / szerződésmódosítás kérése)
A jelentés a szerződéses dokumentáció részévé válik, és a bankok gyakran megkövetelik a jelzáloghitelek esetében.
5️⃣ Időkeret
- Újraértékesítés (meglévő ingatlan): 5-10 munkanap
- Új építésű (terven kívüli): 10-20 munkanap (a fejlesztői dokumentumoktól függően)
6️⃣ Átvilágítási díjak
A projekt típusától és az ügyvédtől függ:
| Projekt típusa | Szolgáltatási díj |
|---|---|
| Lakás vagy ház (viszonteladás) | €1,000-1,500 |
| Új építésű / beruházási projekt | €1,500-2,500 |
| Vállalati vásárlás (LTD, több egység) | megegyezés szerint |
💡 A legtöbb ügyvéd teljes csomagot kínál, beleértve:
- SPA előkészítése/bejegyzése a földhivatalnál
- Képviselet a tulajdonjog átruházása során
- Kommunikáció a fejlesztővel és az adóhivatallal
7️⃣ A szerződés bejegyzésének fontossága
A sikeres átvilágítást követően az ügyvéd biztosítja:
- Az SPA aláírása és nyilvántartásba vétele a Körzeti Földhivatalnál 60 napon belül.
- Ez konkrét teljesítési jogot teremt – a vevő joga az ingatlan nyilvántartásba vételére, még akkor is, ha a fejlesztőnek később problémái vannak.
Regisztráció nélkül a vevő elveszíti a jogi védelmet.
