Kontrola prawna (należyta staranność)
⚖️ Podstawowe informacje
Due Diligence oznacza prawne i techniczne sprawdzenie nieruchomości przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży (SPA).
Celem jest sprawdzenie, czy nieruchomość nie ma żadnych kwestii prawnych, zastawów, sporów lub ryzyka oraz czy deweloper jest uprawniony do jej sprzedaży.
Na Cyprze kontrola ta jest przeprowadzana przez niezależnego prawnika (a nie prawnika dewelopera), a jej wyniki decydują o tym, czy zakup może być bezpiecznie kontynuowany.
1️⃣ Dlaczego należy zachować należytą staranność
- Chroni kupującego przed błędami prawnymi (np. brak tytułu własności, obciążenia, spory, długi dewelopera).
- Gwarantuje, że kupujący otrzyma ważne prawa własności po przeniesieniu.
- Potwierdza, że projekt ma pozwolenia na budowę i planowanie
- Sprawdza, czy deweloper/sprzedawca uzyskał wszystkie wymagane zezwolenia państwowe.
- Potrzebne do rejestru gruntów i banku (hipoteka)
2️⃣ Co sprawdza prawnik (pełny zakres)
| Obszar | Co jest sprawdzane | Znaczenie |
|---|---|---|
| Tytuł własności | Własność sprzedawcy, zastawy, hipoteki, sprawy sądowe | Klucz do przeniesienia własności |
| Rejestracja projektu | Czy deweloper posiada pozwolenia na budowę i planowanie przestrzenne | Bez niego budowa może być nielegalna |
| Rejestr gruntów | Numer działki, wielkość, granice | Potwierdza dokładną lokalizację |
| Oddzielne tytuły własności | Czy poszczególne tytuły są wydawane dla jednostek | Jeśli nie, prawnik sprawdza bieżący etap |
| Status podatkowy | Brak niezapłaconych podatków od nieruchomości | W przeciwnym razie transfer może zostać zablokowany |
| Umowy pożyczki deweloperskiej | Projekt nie obciążony hipoteką na rzecz banku | Zapobiega ryzyku podwójnego zastawu |
| System VAT | 19 % lub 5 %, odsprzedaż bez VAT | Wpływa na koszty i obowiązki kupującego |
| Strefa planowania miejskiego | Zgodność z celem projektu | Ważne dla projektów inwestycyjnych |
| EIA – Zatwierdzenia środowiskowe | Pozwolenia środowiskowe dla dużych projektów | Wymagane dla hoteli, willi, ośrodków wypoczynkowych |
| Obowiązki dewelopera | Obowiązki dewelopera wobec gminy/państwa | Np. infrastruktura, drogi dojazdowe |
3️⃣ Dokumenty wymagane przez prawnika
- Kopia tytułu własności (jeśli istnieje)
- Kopia pozwolenia na budowę
- Plan ewidencji gruntów
- Projekt SPA i plan płatności
- Rozliczenie podatkowe dla dewelopera
- Dokumentacja projektu (plany pięter, plany terenu)
Jeśli czegoś brakuje, prawnik zwraca się o to bezpośrednio do dewelopera lub rejestru gruntów.
4️⃣ Wynik badania Due Diligence
Po zakończeniu prawnik przygotowuje pisemny raport z badania Due Diligence, który zawiera:
- Krótkie podsumowanie projektu i własności
- Zidentyfikowane ryzyko (np. nierozliczone grunty, pożyczki deweloperskie)
- Zalecenia dla klienta (kontynuacja / wstrzymanie / żądanie zmian w umowie)
Raport staje się częścią dokumentacji kontraktowej i jest często wymagany przez banki w przypadku kredytów hipotecznych.
5️⃣ Ramy czasowe
- Odsprzedaż (istniejąca nieruchomość): 5-10 dni roboczych
- Nowe budownictwo (poza planem): 10-20 dni roboczych (w zależności od dokumentów dewelopera)
6️⃣ Opłaty za due diligence
Zależy od rodzaju projektu i prawnika:
| Typ projektu | Opłata za usługę |
|---|---|
| Mieszkanie lub dom (odsprzedaż) | €1,000-1,500 |
| Nowy projekt budowlany / inwestycyjny | €1,500-2,500 |
| Zakup firmowy (LTD, wiele jednostek) | na podstawie umowy |
Większość prawników oferuje pełny pakiet obejmujący:
- Przygotowanie / rejestracja SPA w rejestrze gruntów
- Reprezentacja podczas przeniesienia tytułu własności
- Komunikacja z deweloperem i urzędem skarbowym
7️⃣ Znaczenie rejestracji umowy
Po pomyślnym przeprowadzeniu badania due diligence prawnik zapewnia:
- Podpisanie i rejestracja SPA w Okręgowym Urzędzie Ziemskim w ciągu 60 dni
- W ten sposób powstaje Specific Performance Right – prawo nabywcy do zarejestrowania nieruchomości, nawet jeśli deweloper będzie miał później problemy
Bez rejestracji kupujący traci ochronę prawną.
