5%-os és 19%-os áfa Dél-Cipruson – Jelenlegi szabályok
Hogyan működik a rendszer?
Új ingatlan vásárlása esetén áfát kell fizetni. Az alap (normál) kulcs 19%. Az a magánszemély, aki ingatlant vásárol fő és állandó lakóhelyként, igénybe veheti az 5%-os kedvezményes kulcsot – de csak bizonyos határértékekig.
Lényeges, hogy az arányt sem kizárólag az ár, sem kizárólag a méret határozza meg. A rendszer a területet és az árat veszi figyelembe, és két küszöbérték-párral működik:
- Az 5%-os küszöbérték: a beépített alapterület első 130 m²-e és az ár első 350 000 eurója.
- Abszolút felső határok: 190 m² alapterület és 475 000 euró vételár. Amint bármelyik értéket túllépik, a kedvezményes adókulcs teljes mértékben megszűnik.
A másodlagos piacon (újraértékesítés keretében) eladott régebbi ingatlanok általában teljes mértékben mentesek az áfa alól — az áfa helyett átruházási díjakat kell fizetni. Az 5%-os kedvezményes kulcs ezért kizárólag az első alkalommal eladott új ingatlanokra vonatkozik.
Mikor alkalmazandó az 5%-os kedvezményes adókulcs?
A kedvezményes kulcs csak akkor alkalmazandó, ha az alábbi feltételek mindegyike teljesül:
- Új ingatlan – első eladás / első használat, nem használt ingatlan.
- A vevő magánszemély (nem vállalat). Az állampolgárságnak nincs jelentősége – mind az EU-tagállamok állampolgárai, mind az EU-n kívüli állampolgárok részt vehetnek.
- Az ingatlant Cipruson fő és állandó lakóhelyként használják.
- A lakóhelyet legalább 10 évig meg kell tartani (lásd az alábbi kötelezettségeket).
- A terület és az ár a felső határokon belül marad – legfeljebb 190 m² és legfeljebb 475 000 euró.
Megjegyzés: a „ciprusi adóügyi illetőség ” nem feltétel. Az a lényeg, hogy az ingatlan az Ön ciprusi fő lakóhelye legyen – így akár egy oda költöző külföldi is igénybe veheti a kedvezményes adókulcsot.
Területi és árkorlátok
| Lefedett terület | Ár (áfa nélkül) | |
|---|---|---|
| Az a küszöbérték, amelyig az 5%-os arány érvényes | az első 130 m² | az első 350 000 euró |
| Abszolút felső határ (e felett nem jár az 5%-os jogosultság) | 190 m² | 475 000 euró |
Ha az ingatlan akár csak az egyik felső határt is túllépi (190 m² felett vagy 475 000 euró felett), a kedvezményes adókulcs egyáltalán nem alkalmazható, és a teljes vételárra – nem csupán a határ feletti összeg re – 19%-os adót kell fizetni.
Az áfa kiszámításának módja
A) A felső határokon belüli ingatlanok (legfeljebb 190 m² és legfeljebb 475 000 euró)
- 5% a 130 m²-ig terjedő részre és legfeljebb 350 000 euróig
- 19% a 130 m²-t meghaladó / 350 000 eurót meghaladó részre
B) A felső határt meghaladó ingatlanok (190 m²-nél nagyobb vagy 475 000 eurónál drágább)
- A teljes vételár 19%-a (nincs kedvezményes kulcs)
Gyakorlati példák
| Ár / terület | Miért | Számítás | ÁFA összesen |
|---|---|---|---|
| 300 000 € / 110 m² | A terület és az ár a küszöbérték alatt van → az egész összegre 5% | 300 000 × 5% | 15 000 euró |
| 420 000 € / 160 m² | 190 m² alatti alapterület, 350 000 € feletti ár → kombinált adókulcs | 350 000 × 5% + 70 000 × 19% | 30 800 €(≈ 7,3%) |
| 600 000 € / 180 m² | 475 000 euró feletti ár → az 5%-os kedvezmény teljesen elmarad | 600 000 × 19 % | 114 000 euró |
| 450 000 € / 210 m² | 190 m² feletti alapterület → az 5%-os kedvezmény teljesen elmarad (még akkor is, ha az ár 475 000 € alatt van) | 450 000 × 19 % | 85 500 euró |
| befektetés / bérbeadás | Nem elsődleges lakóhely → mindig 19%, a területtől és az ártól függetlenül | teljes ár × 19% | az ár 19%-a |
Megjegyzés a számításhoz: a pontos 5%/19%-os megosztást (ár és m² alapján) az adóhatóság határozza meg az adott ingatlan alapján. A feltüntetett számadatok tájékoztató jellegűek – tényleges vásárlás esetén kérje meg ügyvédjét vagy adótanácsadóját, hogy ellenőrizze a számítás helyességét.
Amikor a szokásos 19%-os adókulcs alkalmazandó
A teljes vételárra vonatkozó 19%-os kulcs mindig akkor alkalmazandó, ha az alábbi helyzetek közül legalább egy fennáll:
- az ingatlan alapterülete meghaladja a 190 m²-t,
- az ár meghaladja a 475 000 eurót,
- az ingatlant befektetési céllal vásárolják (bérbeadás, Airbnb, nyaraló),
- az ingatlant nem fő lakóhelyként használják,
- a vevő jogi személy (vállalat).
Ha egy lakást vagy házat bérbeadás vagy befektetés céljából vásárolnak, a teljes vételárra 19%-os adókulcs vonatkozik, függetlenül a területétől vagy az értékétől.
Főbb kötelezettségek és figyelmeztetések
- 10 éves feltétel: az ingatlant 10 éven át fő lakóhelyként kell használnia .
- A különbözet visszafizetése (visszatérítés): amennyiben az ingatlant a 10 éves időszakon belül eladja vagy bérbe adja, azt 30 napon belül be kell jelentenie az adóhatóságnak, és vissza kell fizetnie az 5% és 19% közötti különbözetnek a fennmaradó évekre eső arányos részét.
- Ismételt igénybevétel: a kedvezményes kulcs újra igénybe vehető egy új főlakóhely esetében – amennyiben a korábbi ingatlant kivezetik a nyilvántartásból, és visszafizetik az áfa arányos részét. (A korábbi szabály, miszerint az 5%-os kulcs csak egyszer vehető igénybe, eredeti formájában már nem érvényes.)
- Újraértékesítés: erre nem vonatkozik a kedvezményes adókulcs — egy régebbi ingatlan általában teljes mértékben áfa-mentes (átruházási díjakat kell fizetni).
- Fogyatékossággal élő személyek: a fő lakóhely első 190 m²-ére 5%-os adókedvezményre jogosultak .
- Régebbi projektek: azoknál a projekteknél , amelyek esetében az építési engedélyt / kérelmet a meghatározott határidők előtt nyújtották be, átmeneti (régi) szabályok alkalmazhatók; ezt a mentességet 2026. december 31-ig meghosszabbítják.
Hogyan lehet igényelni a kedvezményes díjat?
- A kérelmet (nyilatkozatot) hivatalos nyomtatványon kell benyújtani az Adóhivatalhoz (adóügyi biztoshoz).
- A kiegészítő dokumentumok mellékelve vannak – pl. személyi igazolvány, adásvételi szerződés, építési engedély és az a bizonyíték, hogy ez az ingatlan a fő lakóhely.
- Az eljárást általában egy ügyvéd vagy a fejlesztő intézi.
Rövid áttekintés: 5% kontra 19%
| Kritérium | 5% (kedvezményes) | 19% (alapérték) |
|---|---|---|
| Ingatlan típusa | Új, első értékesítés | Befektetési célra új; az újraértékesítés többnyire áfa-mentes |
| Vevő | Magánszemély (bármely állampolgárságú) | Vállalat, illetve olyan személy, aki nem főlakóhelyet vásárol |
| Cél | Fő és állandó lakóhely | Befektetés, bérbeadás, Airbnb, üdülési célú használat |
| Terület | legfeljebb 190 m² (az első 130 m² után 5%) | 190 m² felett → összesen 19% |
| Ár (áfa nélkül) | legfeljebb 475 000 euró (az első 350 000 euró után 5%) | 475 000 euró felett → összességében 19% |
Jogi nyilatkozat: Ez egy általános áttekintés, nem pedig jogi vagy adótanácsadás. A ciprusi áfa-szabályokat időről időre módosítják (a legutóbbi módosításokat 2026 februárjában tették közzé, és azok 2026 szeptemberétől lépnek hatályba). Konkrét vásárlás esetén kérje meg egy ciprusi ügyvédet vagy adótanácsadót, hogy ellenőrizze az információkat és a számításokat.
