Регистрация компании на Кипре и владение недвижимостью через компанию
🧾 Основная информация
Кипр — одна из самых популярных юрисдикций в ЕС для регистрации компаний.
Он предлагает низкое налогообложение, стабильную правовую среду, простое управление и возможность владеть недвижимостью через компанию.
Благодаря системе общего права и договорам об избежании двойного налогообложения с более чем 65 странами (включая Словакию и Чехию),
Кипр — идеальное место для инвесторов, предпринимателей и компаний, занимающихся недвижимостью.
1️⃣ Типы компаний на Кипре
Наиболее часто используемая форма:
Частная компания с ограниченной ответственностью (LTD) — эквивалент словацкой s.r.o.
| Тип компании | Описание | Подходит для |
|---|---|---|
| LTD — Частная компания с ограниченной ответственностью | наиболее распространенная форма, 1-50 акционеров | инвестиции, аренда, владение недвижимостью |
| Холдинговая компания | материнская компания для международной деятельности | оптимизация налогообложения |
| Филиал / дочерняя компания | филиал иностранной компании | Расширение на Кипре |
| Партнерство | личное партнерство | местный бизнес, услуги |
💡 Около 90% иностранных инвесторов используют кипрскую LTD благодаря ее гибкости и низкому корпоративному подоходному налогу (12,5%).
2️⃣ Налоговые преимущества кипрской компании
| Тип налога | Тариф | Примечание |
|---|---|---|
| Корпоративный подоходный налог | 12.5% | один из самых низких в ЕС |
| Налог на дивиденды | 0% (для нерезидентов) | если доход получен за пределами Кипра |
| НДС | 19% / 9% / 5% | в зависимости от активности |
| Налог на прирост капитала (CGT) | применяется только к недвижимости на Кипре | 20% (при продаже недвижимости на Кипре) |
| Налог на наследство | 0% | полностью упразднена |
| Соглашения о двойном налогообложении | 65+ стран | включая Словакию и Чешскую Республику |
💡 Компания может владеть недвижимостью, сдавать ее в аренду и получать прибыль с низким налоговым бременем.
Прибыль может быть распределена между владельцами в виде дивидендов без уплаты налогов (если владелец не является налоговым резидентом Кипра).
3️⃣ Регистрация компании — шаг за шагом
Обычно этот процесс занимает 3-5 рабочих дней.
🔹 Процедура:
- Зарезервируйте название компании в Регистре компаний (пошлина около €30).
- Подготовка учредительных документов (Меморандум и Устав) юристом.
- Подайте заявку на регистрацию, включая:
- сведения об акционерах,
- зарегистрированный адрес на Кипре,
- название компании и виды деятельности.
- Выдача сертификатов (Сертификат об учреждении, акционеры, директора, юридический адрес).
- Открытие банковского счета (местный или EU IBAN).
- Регистрация в налоговом департаменте (TIC) и регистрация НДС, если требуется.
4️⃣ Требования к владельцам
| Требование | Описание |
|---|---|
| Минимальное количество директоров | 1 (может быть иностранцем) |
| Акционеры | как минимум 1 человек (физическое или юридическое лицо) |
| Зарегистрированный адрес на Кипре | Обязательно (предоставляется адвокатом или агентом) |
| Секретарь компании | Обязательно (может быть адвокатом) |
| Уставный капитал | минимум €1,000 (обычно не вносится) |
💡 Личное присутствие не требуется — все можно оформить дистанционно с помощью доверенности.
5️⃣ Владение недвижимостью через компанию
Кипрская LTD может:
- владеть недвижимостью на Кипре и в других странах ЕС,
- сдавать недвижимость в аренду (долгосрочную и краткосрочную),
- получать платежи и выставлять счета-фактуры с НДС,
- продавайте недвижимость и реинвестируйте прибыль,
- владение несколькими квартирами или проектами под одним юридическим лицом.
Преимущества владения через компанию:
✅ возможность конфиденциальности владельца (акционер через номинальные услуги),
✅ налоговые преимущества (12,5% вместо более высоких ставок в других странах),
✅ более простая передача прав собственности — продажа акций компании вместо недвижимости,
✅ нулевой налог на дивиденды для иностранных акционеров,
✅ защита активов и гибкость при наследовании или партнерстве.
6️⃣ Недостатки владения через компанию
⚠️ Более высокая административная нагрузка (ежегодная бухгалтерия, аудит, налоги).
⚠️ Обязанность вести бухгалтерский учет и подавать ежегодные налоговые декларации.
⚠️ Налог на прирост капитала (CGT) в размере 20% может применяться при продаже недвижимости, принадлежащей компании.
⚠️ Ежегодные расходы на содержание компании (секретарь, адрес, бухгалтерия) примерно €1 200 — €1 800.
7️⃣ Регистрационные и операционные расходы
| Артикул | Предполагаемая стоимость |
|---|---|
| Регистрация компании (адвокат, сборы) | €1,000 — €1,500 |
| Юридический адрес / секретарь | €300 — €500 / год |
| Бухгалтерский учет + аудит | €800 — €1,500 / год |
| Налоговые декларации и регистрация НДС | €150 — €300 |
| Открытие банковского счета | €0 — €300 |
💡 Для долгосрочного инвестиционного портфеля эти затраты обычно компенсируются оптимизацией налогообложения.
8️⃣ Налоговые обязательства и учет
Каждая кипрская компания должна вести бухгалтерский учет и предоставлять аудированный годовой отчет.
- Корпоративная налоговая декларация должна быть подана в течение 12 месяцев после окончания финансового года.
- Декларации по НДС подаются ежеквартально (если НДС зарегистрирован).
- Прибыль может быть распределена в качестве дивидендов (0% налога для нерезидентов).
9️⃣ Комбинация: Собственник + постоянное место жительства (PRP)
Инвестор, который:
- владеет недвижимостью через компанию,
- имеет постоянный вид на жительство (PRP),
могут использовать компанию для управления инвестициями, арендой или девелоперскими проектами —
в рамках законодательства ЕС и с низкой налоговой ставкой.
