Právní kontrola (Due Diligence)
⚖️ Základní informace
Due Diligence znamená právní a technickou kontrolu nemovitosti před podpisem kupní smlouvy (SPA).
Cílem je ověřit, zda nemovitost nemá žádné právní problémy, zástavní práva, spory nebo rizika a zda je developer oprávněn ji prodat.
Na Kypru tuto kontrolu provádí nezávislý právník (nikoliv právník developera) a její výsledky rozhodují o tom, zda lze v koupi bezpečně pokračovat.
1️⃣ Proč je nutná due diligence
- Chrání kupujícího před právními chybami (např. chybějícím vlastnickým právem, věcnými břemeny, spory, dluhy developera).
- Zajišťuje, že kupující po převodu získá platná vlastnická práva.
- Potvrzuje, že projekt má stavební a územní povolení.
- kontroluje, zda developer/prodejce získal všechna potřebná státní povolení.
- Potřebné pro katastr nemovitostí a banku (hypotéka)
2️⃣ Co právník kontroluje (plný rozsah)
| Oblast | Co se kontroluje | Význam |
|---|---|---|
| Listina o vlastnictví | Vlastnictví prodávajícího, zástavní práva, hypotéky, soudní případy | Klíč k převodu vlastnictví |
| Registrace projektu | Zda má developer územní a stavební povolení | Bez něj by mohla být stavba nezákonná |
| Záznam v katastru nemovitostí | Číslo pozemku, velikost, hranice | Potvrzuje přesnou polohu |
| Samostatné listiny o vlastnictví | Zda jsou jednotlivé tituly vydávány pro jednotky | Pokud ne, právník zkontroluje aktuální fázi |
| Daňový status | Žádné nezaplacené daně z nemovitosti | V opačném případě může být přenos zablokován |
| Smlouvy o developerských úvěrech | Projekt není zastaven bance | Zabraňuje riziku dvojího zástavního práva |
| Režim DPH | 19 % nebo 5 %, další prodej bez DPH | Ovlivňuje náklady a povinnosti kupujícího |
| Zóna územního plánování | Soulad s účelem projektu | Důležité pro investiční projekty |
| EIA – schvalování vlivů na životní prostředí | Povolení k ochraně životního prostředí pro velké projekty | Požadováno pro hotely, vily, letoviska |
| Povinnosti vývojáře | Povinnosti developera vůči obci/státu | Např. infrastruktura, přístupové cesty |
3️⃣ Dokumenty, které právník požaduje
- Kopie listu vlastnictví (pokud existuje)
- Kopie územních a stavebních povolení
- Plán katastru nemovitostí
- Návrh SPA a platebního plánu
- Daňové potvrzení pro developera
- Projektová dokumentace (půdorysy, plán lokality)
Pokud něco chybí, právník si to vyžádá přímo od developera nebo katastru nemovitostí.
4️⃣ Výstup z právní prověrky
Po jejím dokončení právník vypracuje písemnou zprávu o právní prověrce, která obsahuje:
- Stručné shrnutí projektu a vlastnictví
- Identifikovaná rizika (např. nevypořádané pozemky, developerské úvěry).
- Doporučení pro klienta (pokračovat / pozastavit / požádat o změnu smlouvy)
Zpráva se stává součástí smluvní dokumentace a banky ji často vyžadují u hypoték.
5️⃣ Časový rámec
- Opětovný prodej (stávající nemovitost): 5-10 pracovních dnů
- Novostavba (mimo plán): 10-20 pracovních dnů (závisí na podkladech developera).
6️⃣ Poplatky za due diligence
Záleží na typu projektu a právníkovi:
| Typ projektu | Poplatek za služby |
|---|---|
| Byt nebo dům (další prodej) | €1,000-1,500 |
| Novostavba / investiční projekt | €1,500-2,500 |
| Nákup společnosti (LTD, více jednotek) | na základě dohody |
💡 Většina právníků nabízí kompletní balíček, který zahrnuje:
- Příprava / registrace SPA v katastru nemovitostí
- Zastupování při převodu vlastnického práva
- Komunikace s developerem a finančním úřadem
7️⃣ Význam registrace smlouvy
Po úspěšném provedení due diligence právník zajistí:
- Podpis a registrace SPA na okresním pozemkovém úřadě do 60 dnů.
- Tím vzniká právo na konkrétní plnění – právo kupujícího na registraci nemovitosti, i když má developer později problémy.
Bez registrace ztrácí kupující právní ochranu.
