Вопросы и ответы

1. Правовая база, регулирующая сделки с недвижимостью на Северном
   Кипре
   Сделки с недвижимостью на территории, находящейся под управлением Турецкой Республики Северного Кипра
   (ТРСК), осуществляются в соответствии с внутренней правовой системой этой страны. Эти сделки следуют
   установленным законам и административным процедурам, которые обеспечивают прозрачность и предсказуемость.
   Многие граждане третьих стран, включая граждан ЕС, участвовали в таких сделках
   без каких-либо инцидентов, демонстрируя надежность и эффективность правовых институтов ТРСК.
2. Соображения международного права
   Согласно общим принципам международного права, действительность юридических актов, совершенных на территории
   , зависит не только от степени международного признания власти, осуществляющей контроль
   над этой территорией. Физические лица, действующие добросовестно в рамках правового поля фактической власти
   с эффективным контролем, вправе рассчитывать на правовые последствия этих действий.
   Этот принцип̶ отраженный в практике Международного Суда, часто упоминаемый как
   доктрина Намибии̶ и подкрепленный международным правом прав человека, направлен на защиту
   законных ожиданий и прав частных лиц, даже если политический статус
   территории оспаривается.
   Международное право не требует, чтобы сделки, совершенные в рамках правового порядка непризнанного
   образования, считались недействительными, особенно если беспристрастные международные институты признают
   функционирование соответствующих механизмов. Более того, официальные документы, выданные властями киприотов-турок
   , такие как удостоверения личности, регулярно принимаются «Республикой Кипр»
   (далее также именуемой Администрацией киприотов-греков или Южным Кипром) для
   административных целей.
3. Признание Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ)
   В своем знаковом решении «Демопулос и другие против Турции» (2010 г.) Европейский суд по правам человека
   признал Комиссию по недвижимости (КНН), созданную в соответствии с законодательством ТРСК, в качестве
   эффективного внутреннего средства правовой защиты. Суд постановил, что заявители должны исчерпать процедуры МПК, прежде чем
   обращаться в международные органы. Это признание подтверждает правовую компетенцию ТРСК
   управлять спорами о недвижимости с помощью действующего механизма, одобренного международным судебным
   органом.
4. Ссылки на возражения греков-киприотов
   Противники недвижимости или коммерческой деятельности на Северном Кипре часто ссылаются на Резолюции Совета Безопасности ООН
   541 (1983) и 550 (1984). Однако эти резолюции являются политическими
   заявлениями относительно статуса ТРСК и не налагают юридических запретов на частную
   коммерческую или связанную с недвижимостью деятельность на территориях, находящихся под управлением ТРСК. Они не
   аннулируют права общины киприотов-турок или иностранных инвесторов, действующих в
   законных рамках ТРСК.
5. Юрисдикционные претензии
   Утверждения «Республики Кипр»/Греко-кипрской администрации о том, что лица, занимающиеся
   недвижимостью на Северном Кипре, могут быть привлечены к уголовной ответственности по законодательству Южного Кипра
   , не имеют под собой оснований в международной судебной практике. Поскольку Южный Кипр не осуществляет эффективного контроля
   на севере, его юрисдикция не может распространяться на действия, совершенные там. Экстерриториальное применение
   уголовного права в данном контексте противоречило бы основополагающим принципам суверенитета и
   подрывало бы согласованность международного правового порядка.
6. Законодательство ЕС и Протокол № 10
   Протокол № 10 Акта о присоединении Кипра к Европейскому Союзу 2003 года предусматривает, что действие
   acquis communautaire приостанавливается в тех областях, где правительство «Республики
   Кипр»/Греко-кипрская администрация не осуществляет эффективного контроля. Статья 1(2) прямо
   гласит:
   «Приостановление применения acquis не должно исключать мер, направленных на
   содействие экономическому развитию [Северного Кипра]».
   Это положение явно разрешает̶ и даже поощряет̶ незаконное экономическое участие на Северном
   Кипре. Таким образом, сделки с недвижимостью, проводимые в соответствии с законодательством ТРСК и признанными механизмами, такими как
   МПК, не нарушают законодательство ЕС. Напротив, они соответствуют целям ЕС
   по содействию миру, стабильности и социально-экономическому развитию на всем острове.
7. Ошибочные утверждения и их последствия
   Предупреждения властей Южного Кипра о том, что иностранные граждане могут столкнуться с юридическими
   последствиями при покупке или развитии недвижимости на Северном Кипре, вводят в заблуждение.
   Сделки, совершенные в соответствии с юридическими процедурами ТРСК и с должным уважением к
   механизму МПК, не нарушают международное право или право ЕС. Подобные предупреждения без необходимости вызывают страх
   у инвесторов, препятствуют межобщинному взаимодействию и мешают усилиям, направленным на
   примирение и сотрудничество.
8. Последние судебные решения Франции по Европейскому ордеру на арест
   (2025)
   Значительное событие произошло в декабре 2025 года с решением Палаты
   расследований (Chambre de l’instruction) Апелляционного суда Экс-ан-Прованса во Франции,
   которая рассмотрела Европейский ордер на арест, выданный Администрацией «Республики Кипр»/Греческого Кипра
   в отношении предполагаемой строительной деятельности на Северном Кипре. Суд постановил, что
   подобные правовые инструменты не могут использоваться в качестве продолжения политических целей или споров о суверенитете.
   Он подчеркнул, что рассматриваемая деятельность осуществлялась в регионе, где действие acquis ЕС приостановлено
   , и пришел к выводу, что презумпция уголовной юрисдикции администрации греков-киприотов
   не может быть принята автоматически. Это решение отражает стремление французской судебной системы применять
   закон в свете фактических реалий, сохраняя при этом беспристрастность и принципы, лежащие в основе
   системы Европейского ордера на арест.
   Это решение является важной вехой для народа киприотов-турок. Предотвратив
   лиц от политически мотивированных трансграничных уголовных разбирательств,
   суд признал жизненные реалии сообщества, чьи взгляды исторически
   были маргинализированы. Помимо юридических последствий, данное решение укрепляет чувство правовой безопасности
   тех, кто проживает и ведет бизнес на Северном Кипре, повышает общественное доверие и
   вносит ̶ символический, но значимый ̶ вклад в более широкое международное восприятие и
   легитимность сообщества турок-киприотов.
9. Заключение
   Сделки с недвижимостью и инвестиции в ТРСК осуществляются в рамках последовательной, функциональной и
   предсказуемой правовой системы. Иностранные граждане могут с уверенностью участвовать в таких сделках,
   поддерживаемых местной правовой защитой и механизмами, признанными на международном уровне.
   Поэтому усилия должны быть направлены не на препятствование законной экономической деятельности, а на развитие
   диалога, доверия и экономического сотрудничества на благо всех сообществ острова.

Южный Кипр (ЕС)

Доход от аренды облагается налогом по прогрессивной ставке.

Тарифы для частных лиц:

до приблизительно €19 500 в год: 0%

Затем 20% — 35% в зависимости от дохода

Кроме того, выплачивается взнос на оборону (SDC):

Приблизительно 2,25% от дохода от аренды

При краткосрочной аренде (Airbnb) также могут возникнуть обязательства:

регистрация,

в некоторых случаях НДС (19%), если речь идет о предпринимательской деятельности.

✅ Эффективное налогообложение часто составляет примерно 10-25%, в зависимости от доходов и расходов.

Северный Кипр (ТРСК)

Налог на аренду проще и ниже.

Обычно оплачивается:

10% от валового дохода от аренды, или

Альтернативно, ставка, указанная налоговым управлением в годовой декларации

НДС обычно не уплачивается при стандартной долгосрочной аренде.

Краткосрочная аренда (туристическая) может иметь:

более высокую ставку или

обязательство зарегистрироваться в местном органе власти.

✅ На практике инвесторы чаще всего ожидают налог в размере около 10%.

Если есть завещание, недвижимость делится в соответствии с ним.

Если завещания нет, недвижимость наследуется по закону (дети, супруг).

Государство наследует только в том случае, если нет законных наследников.

Если наследником является, например, единственный сын, он получит 100% недвижимости.

👉 Рекомендуется иметь завещание, которое значительно упростит и ускорит процесс наследования.

Иностранный покупатель недвижимости на Северном Кипре должен подать заявление на получение разрешения на покупку. Обычно такое заявление подается адвокатом. Это довольно простой процесс, в ходе которого покупатель должен предоставить следующие документы:

• Копия паспорта
• Копия договора купли-продажи
• План участка
• Оригинал документа о праве собственности
• Чистое полицейское досье, предоставленное соответствующим полицейским департаментом Вашей страны (обычно это заявление из Вашей полиции можно заполнить в режиме онлайн)

Недвижимость должна быть зарезервирована путем внесения депозита, который обычно составляет порядка £5000, чтобы снять объект с продажи. Такие депозиты обычно не подлежат возврату, если не указано иное. Мы поможем Вам получить квитанцию об оплате. В случае невозвращаемого депозита мы рекомендуем включить в формулировку расписки оговорку о том, что депозит может быть возвращен, если какая-либо информация, предоставленная продавцом, существенно изменится после проведения предконтрактной юридической экспертизы.

• Наш солиситор проверит все документы и проведет все необходимые поиски от Вашего имени. Мы будем держать Вас в курсе всего этого процесса.
• После того, как контракт был одобрен всеми сторонами, он подписывается продавцом и покупателем, после чего у Вас будет примерно 14 дней, чтобы оплатить/перевести первый основной платеж в счет стоимости покупки. Обычно депозит за бронирование является частью первого основного платежа.
• После подписания контракта он будет зарегистрирован в Земельном кадастре (TAPU) как запись о Вашей юридической заинтересованности в недвижимости. В это время гербовый сбор составляет 0,5% от стоимости покупки.
• Ваш солиситор также подаст заявление в Совет Министров для оформления разрешения на покупку. Тем временем, как только строительные работы будут завершены, или в случае перепродажи, или в случае завершенного нового строительства, Вы будете иметь полное право владения Вашей недвижимостью.
• В день завершения сделки Ваш солиситор потребует перечислить остаток средств, а также оплатить налог на передачу права собственности (см. стоимость покупки ниже).

• ШТАМПНЫЙ ДОЛГ — 0,5% от цены контракта, оплачивается в момент регистрации.
• НДС — 5% от цены договора, уплачиваемый продавцу при передаче ключей (обычно применяется только к новой недвижимости. В случае перепродажи НДС уплачивается только в том случае, если он не был уплачен ранее).
• НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ ТИТУЛА — 9% (для иностранных Покупателей). 6% уплачивается в момент регистрации. Оставшиеся 3% подлежат уплате в момент перехода права собственности на имя покупателя (при условии, что вся сумма была уплачена, разрешение на покупку (см. ПРИМЕЧАНИЕ i ниже) было получено и документ о праве собственности готов к передаче).
• ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ — £2500 Уровень оплаты зависит от уровня предлагаемых услуг и от того, приобретается ли одна или несколько видов недвижимости.
• ДОВЕРЕННОСТЬ £100
• EWS (электричество, вода, канализация) — от £1,500 до £3,500 (единовременный взнос на подключение коммунальных услуг и электричества на участке).
• ПОДКЛЮЧЕНИЕ И ГЕНЕРАТОР — От £1,500 до £2,000
• НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ — 2,2 TL за кв. м (примерно £18 в год за недвижимость площадью 100 кв. м по текущему курсу).
• НАЛОГ НА ДОХОД ОТ АРЕНДЫ — от 13% до 16% от дохода от аренды.

Недвижимость, которую мы предлагаем, чаще всего находится на земле, принадлежавшей киприотам-туркам до 1974 года.

Кроме того, у нас есть недвижимость на земле, которая изначально принадлежала грекам-киприотам, но была перераспределена между турками-киприотами в обмен на их брошенную недвижимость на юге.

Кроме того, мы предлагаем недвижимость, урегулированную Комиссией по имуществу, которая была создана Турецкой администрацией Северного Кипра (де-факто правительством Северного Кипра). Эта комиссия также была признана Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) в качестве эффективного средства правовой защиты по искам греков-киприотов, потерявших свою недвижимость после разделения острова в 1974 году.

Мы не предлагаем недвижимость на незаселенных землях!!!

Полное оснащение мебелью и оборудованием

Подключение электричества, воды и Интернета

Текущее управление недвижимостью

Обслуживание арендаторов и уход за гостями

Уход и чистка

Да. Многие объекты недвижимости подходят как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды. Мы также предлагаем полное управление недвижимостью, включая поиск арендаторов, обслуживание и уборку.

Северный Кипр предлагает отличное соотношение цены и качества, растущий рынок недвижимости, низкую стоимость жизни и более 300 солнечных дней в году. Это популярное направление как для инвесторов, так и для покупателей домов для отдыха.

Да, при условии, что покупка осуществляется через надежное агентство недвижимости и квалифицированного юриста. Мы предлагаем недвижимость только от проверенных застройщиков на землях, зарегистрированных в свидетельстве о праве собственности.

Да. Граждане ЕС могут свободно покупать недвижимость в Греции. Граждане стран, не входящих в ЕС, также могут покупать, но в некоторых районах (особенно вблизи границ или военных зон) им могут понадобиться дополнительные разрешения. Мы проведем Вас через весь юридический процесс.

Выберите недвижимость

Оплатите депозит за бронирование

Подпишите договор купли-продажи (с юристом)

Зарегистрируйте контракт в Земельном кадастре

Получите разрешение на покупку в Министерстве внутренних дел

Завершите передачу свидетельства о праве собственности

Нет. Ваш адвокат может представлять Вас с помощью доверенности. Мы можем провести весь процесс дистанционно.