Erbschaft und Immobilieneigentum in Zypern
⚖️ Grundlegende Informationen
In Südzypern gilt das Rechtssystem des Common Law, das sich vom slowakischen oder tschechischen Erbschaftsrecht unterscheidet.
Seit 2015 wendet Zypern auch die EU-Verordnung Nr. 650/2012 an, die es EU-Bürgern mit Wohnsitz in Zypern ermöglicht, das Rechtssystem zu wählen, das für die Vererbung ihres Vermögens gelten soll.
Das bedeutet, dass ein ausländischer Staatsangehöriger (z.B. Slowake, Tscheche, Ungar) entscheiden kann, ob seine Immobilie in Zypern nach zypriotischem Recht oder nach dem Recht seines Heimatlandes vererbt wird.
1️⃣ Wer kann Immobilien auf Zypern besitzen
EU-Bürger können ohne Einschränkungen Immobilien besitzen – Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Mehrfamilienhäuser.
Nicht-EU-Bürger benötigen eine Genehmigung des Ministerrats; im Erbfall geht das Eigentum jedoch automatisch auf den Erben über, ohne dass ein gesonderter Antrag gestellt werden muss.
💡 Die Eigentumsrechte an der Immobilie gehen mit dem Tod des Eigentümers auf den Erben über, auch wenn die Immobilie mit einer investitionsbasierten Aufenthaltsgenehmigung (PRP) verbunden war – der Erbe erbt die Immobilie zusammen mit allen damit verbundenen Rechten.
2️⃣ Erbrecht nach zypriotischer Gesetzgebung
Wenn eine Person keine Wahl des Rechtssystems trifft (z.B. kein Testament hat), gilt das zypriotische Erbrecht, das auch die Zwangserbschaft – Pflichtanteile für nahe Verwandte – beinhaltet.
Verteilung des Nachlasses nach zypriotischem Recht:
| Familienstand | Anteil des überlebenden Ehepartners | Anteil der Kinder/Eltern |
|---|---|---|
| Ehepartner + Kinder | 25% Ehepartner | 75% aufgeteilt auf Kinder |
| Ehepartner + Eltern (keine Kinder) | 50% Ehepartner | 50% Eltern |
| Keine Familie | Der gesamte Nachlass fällt an den Staat | – |
💡 Ein Teil des Nachlasses kann frei vererbt werden (verfügbarer Teil), während der Rest nach dem Gesetz zwangsweise vererbt wird.
3️⃣ Letzter Wille und Testament
In Zypern kann jeder Einwohner oder Immobilieneigentümer ein Testament errichten, in dem er festlegt, wer sein Vermögen in Zypern erben soll.
Optionen:
- Das Testament kann nur Immobilien in Zypern betreffen, oder
- Der gesamte Nachlass nach zypriotischem Recht.
Anforderungen:
- Muss schriftlich erfolgen und von zwei Personen unterzeichnet und bezeugt werden.
- Es wird empfohlen, das Original bei einem Anwalt oder Notar aufzubewahren.
- Das Testament kann jederzeit geändert oder widerrufen werden.
Ein zypriotisches Testament kann in englischer Sprache verfasst werden und einen Hinweis darauf enthalten, dass die Erbschaft dem Recht des Heimatlandes (z.B. der Slowakischen Republik) unterliegt – in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 650/2012.
4️⃣ Übertragung von Immobilien nach dem Tod
Nach dem Tod des Eigentümers:
- Ein Anwalt reicht die Sterbeurkunde und eine Kopie des Testaments beim Landratsamt ein.
- Das Amt stellt eine Bescheinigung über den Eigentumsübergang (Probate) aus.
- Die Erben können die Eigentumsurkunde auf ihren eigenen Namen übertragen oder die Immobilie verkaufen.
Erforderliche Dokumente:
- Original-Titelurkunde
- Sterbeurkunde (apostilliert und übersetzt)
- Testament oder Gerichtsbeschluss
- Überprüfte IDs der Erben
- Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen – die bestätigen, dass alle Steuern und Gebühren gezahlt wurden
5️⃣ Erbschaftssteuer
💶 In Zypern gibt es keine Erbschaftssteuer. Dies ist einer der größten Vorteile für Investoren.
Seit dem Jahr 2000 ist die Erbschaftssteuer vollständig abgeschafft – es gibt keine Gebühren oder Steuern auf die Übertragung von Immobilien auf Erben.
Erben sind nur verantwortlich für:
- Verwaltungsgebühren beim Grundbuchamt (ca. €50 – €100)
- Anwaltskosten für die Übertragung des Eigentumsrechts (ca. €300 – €500)
6️⃣ Erbschaft für ausländische Staatsangehörige (Expats)
Wenn der Eigentümer der Immobilie aus einem anderen EU-Land stammt:
- Sie können das Rechtssystem ihres Heimatlandes wählen (z.B. das slowakische oder tschechische Erbrecht), oder
- Sie können das zypriotische Recht beibehalten, wenn sie in Zypern wohnen und eine dauerhafte Aufenthaltsgenehmigung haben.
💡 Es wird empfohlen, diese Wahl im Testament festzulegen; andernfalls erfolgt die Vererbung nach lokalem zypriotischem Recht.
7️⃣ Immobilieneigentum nach dem Tod eines Partners
- Wenn die Besitzurkunde auf den Namen beider Ehegatten eingetragen ist, wird der überlebende Partner automatisch zu 50% Miteigentümer.
- Die verbleibenden 50 % werden an die rechtmäßigen Erben des Verstorbenen übertragen.
- Wenn die Eigentumsurkunde nur auf den Namen eines Ehepartners eingetragen ist, wird ein Anwalt das Erbschaftsverfahren abwickeln und die Immobilie auf die rechtmäßigen Erben übertragen.
