Eigentumsübertragung – Grundbuchamt und Gebühren in Südzypern
🏛️ Grundlegende Informationen
In Südzypern wird das Eigentum an einer Immobilie durch eine Eigentumsurkunde (Title Deed) bestätigt – ein offizielles Eigentumsdokument, das vom Landratsamt ausgestellt wird.
Ohne Eintragung im Grundbuchamt ist die Übertragung nicht rechtsgültig, auch wenn der Kaufvertrag (SPA) unterzeichnet und bezahlt wurde.
Der Vorgang der Eigentumsübertragung wird Eigentumsübertragung genannt und wird durchgeführt, nachdem alle vertraglichen und steuerlichen Verpflichtungen sowohl des Käufers als auch des Verkäufers erfüllt sind.
1️⃣ Wenn das Eigentum übertragen wird
- Nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises (oder Ratenzahlungsplan)
- Nach Zahlung aller Steuern (Stempelsteuer, Mehrwertsteuer, Übertragungsgebühr – falls zutreffend)
- Wenn der Bauträger oder Verkäufer separate Eigentumsurkunden ausgestellt hat
- Nach Erteilung der Erwerbsgenehmigung (Genehmigung des Ministerrats) – für Nicht-EU-Käufer
Der Anwalt reicht dann den Übertragungsantrag beim Landratsamt ein.
2️⃣ Erforderliche Dokumente für das Grundbuchamt
Für die Eigentumsübertragung müssen die folgenden Dokumente eingereicht werden:
- Kaufvertrag – registriert im Grundbuchamt innerhalb von 60 Tagen nach Unterzeichnung
- Nachweis der Zahlung des Kaufpreises (Bankbestätigungen/Treuhandquittung)
- Eigentumsurkunde des Verkäufers
- Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen (die bestätigen, dass keine Steuern auf die Immobilie ausstehen)
- Nachweis über die Zahlung der Stempelsteuer und der Mehrwertsteuer
- Ausweispapiere von Käufer und Verkäufer
- Für Nicht-EU-Käufer – Genehmigung durch den Ministerrat / die Bezirksverwaltung
3️⃣ Grundbuchamt – Übertragungsverfahren
- Einreichung des Antrags auf Übertragung beim zuständigen Landratsamt (Larnaca, Limassol, Paphos, Nikosia, Famagusta)
- Beamter prüft Dokumente, Vertrag, Titel und Zahlung aller Gebühren
- Der Käufer zahlt die Übertragungsgebühren (falls zutreffend)
- Neue Besitzurkunde wird auf den Namen des Käufers ausgestellt
⏱️ Typischer Zeitrahmen:
- 1-2 Monate für den Wiederverkauf (bestehender Titel)
- 3-6 Monate für Neubauten mit einem neuen Titel
- 6-12 Monate, wenn der Titel noch geteilt wird (z.B. bei einem Wohnungsprojekt)
4️⃣ Gebühren für die Übertragung
| Wert der Immobilie (€) | Standardtarif | Ermäßigt (50 %) |
|---|---|---|
| bis zu 85.000 | 3 % | 1.5 % |
| 85,001 – 170,000 | 5 % | 2.5 % |
| über 170.000 | 8 % | 4 % |
💡 Wenn die Immobilie mit Mehrwertsteuer gekauft wurde (Neubau), wird keine Übertragungsgebühr erhoben.
Wenn sie ohne Mehrwertsteuer gekauft wurde (Wiederverkauf), gilt der ermäßigte Satz (-50 %).
🔍 Beispielrechnung
Wohnung gekauft für 300.000 € ohne Mehrwertsteuer:
85.000 × 1,5 % = 1.275 €
85.000 × 2,5 % = 2.125 €
130.000 × 4 % = 5.200 €
➡️ Gesamte Ablösesumme = 8.600 €
5️⃣ Stamp Duty
Gezahlt bei der Unterzeichnung des SPA, vor der Registrierung im Grundbuchamt.
| Preis der Immobilie | Bewerten Sie |
|---|---|
| bis zu 5.000 € | 0 % |
| 5,001 – 170,000 € | 0.15 % |
| über 170.000 € | 0.20 % |
💡 Die gesetzliche Obergrenze liegt bei etwa 20.000 €.
6️⃣ Bauträger-/Verwaltungsgebühren
Bei Neubauten kann der Bauträger Gebühren erheben:
- Verwaltungsgebühr für die Übergabe – ca. €300-500
- Nebenkosten (Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen) – je nach Projekt, €30-150/Monat
- Versicherung und Wartung – empfohlen für alle neuen Immobilien
7️⃣ Übertragung auf Erben / Schenkung
- Die Vererbung von Immobilien in Zypern unterliegt nicht der Erbschaftssteuer
- Für die Übertragung an ein Familienmitglied (Schenkung) gilt eine Übertragungsgebühr von 0 %.
- Die Verwandtschaft muss nachgewiesen werden (Geburtsurkunde, Heiratsurkunde)
8️⃣ Wichtige Hinweise
- Ein registriertes SPA schützt den Käufer auch dann, wenn der Bauträger die Titel noch nicht ausgestellt hat
- Ohne Registrierung innerhalb von 60 Tagen können Rechtsansprüche verloren gehen
- Vergewissern Sie sich immer, dass der Bauträger vor der Übertragung alle Steuern und Gebühren bezahlt hat (andernfalls kann das Grundbuchamt den Vorgang stoppen)
