Foglalási megállapodás és előleg
📘 Alapinformációk
A foglalási megállapodás (vagy foglalási űrlap) az első kötelező érvényű lépés a ciprusi ingatlanvásárlás során.
Ez a kiválasztott egység blokkolására és az ár rögzítésére szolgál, amíg a jogi ellenőrzés (Due Diligence) és a fő adásvételi szerződés (SPA) előkészítése megtörténik.
A foglaló megerősíti a vevő komoly érdeklődését, és megvédi az építtetőt attól, hogy az ellenőrzés során elveszítse az eladást.
1️⃣ A foglalási megállapodás aláírásakor
- Egy adott ingatlan kiválasztása után
- Az árban és a feltételekben való megállapodás után
- A jogi átvilágítás megkezdése előtt
- Néha még Ciprusra érkezés előtt – a távoli aláírás gyakori (e-mail + szkennelt aláírás).
2️⃣ A foglalási megállapodás tartalma
Minden fejlesztő vagy ingatlanügynökség saját mintát használ, de a megállapodásnak tartalmaznia kell:
| Tétel | Leírás |
|---|---|
| A felek azonosítása | Vevő neve, fejlesztő/eladó |
| Az ingatlan leírása | Projekt, tömb, lakásszám, méret |
| Ár és pénznem | Végső ár EUR-ban, héával együtt/az áfa nélkül |
| Betét összege | Általában 2,000-5,000 euró |
| Fizetési részletek | A fejlesztő bankszámlája vagy ügyvédi letéti számlája |
| Foglalási időszak | Általában 30 nap (az SPA aláírásáig) |
| Visszatérítési feltételek | Amikor a letétet visszaadják vagy elveszítik |
| Zárolási nyilatkozat | A fejlesztő a foglaló kifizetése után kivonja az egységet az eladásból |
| Mindkét fél aláírása | Megerősíti a megállapodás érvényességét |
💡 Bizonyos esetekben, különösen új építésű (off-plan) ingatlanok esetében, szabványos fizetési tervet csatolnak.
3️⃣ Letét összege
A projekt típusától és a fejlesztőtől függ:
| Projekt típusa | Letét (kb.) |
|---|---|
| Lakás / villa építés alatt (off-plan) | €2,000-5,000 |
| Kész ingatlan (viszonteladás) | €3,000-10,000 |
| Luxus projekt vagy befektetési egység | €10,000-20,000 |
A foglalót az SPA aláírásakor levonják a vételárból.
4️⃣ A letét helye (biztonság)
- Ajánlott, hogy a letétet ügyvédi számlára (letéti számlára) helyezzék, ne közvetlenül az építtetőnek.
- Az ügyvéd csak a szerződés aláírása után igazolja az átvételt, és a pénzeszközöket csak a szerződés aláírása után bocsátja rendelkezésre.
- Egyes fejlesztők közvetlenül fogadnak el betéteket, de minden esetben nyugtát kell kiállítaniuk.
💡 Soha ne küldjön pénzt a megállapodás aláírása vagy az ügyvédi megerősítés előtt.
5️⃣ Fenntartás érvényessége
- Standard érvényesség: 30 nap a letét befizetésétől számítva
- Ez alatt az időszak alatt az építtető nem kínálhatja vagy adhatja el ugyanazt az ingatlant más vevőnek.
Ha az SPA-t nem írják alá a megállapodás szerinti határidőn belül, a foglaló befizethető:
| Helyzet | Eredmény |
|---|---|
| ❗ A vevő érvényes indok nélkül eláll a vásárlástól | A letét elveszik |
| ✅ A vásárlás befejeződött | Az előleg levonásra kerül az árból |
| ⚖️ A vevő visszalép a negatív Due Diligence után | A letétet teljes egészében visszaadják |
6️⃣ Ajánlott záradékok a vevő védelmére
A megállapodásnak tartalmaznia kell:
- „Megfelelő jogi és műszaki átvilágítástól függően” – ha a jogi ellenőrzések problémát tárnak fel, a letétet visszaadják.
- „Nem átruházható / csak írásbeli megállapodással téríthető vissza” – egyértelműen meghatározza a betét visszatérítését vagy átruházását.
- Az SPA aláírásának dátuma
7️⃣ Gyakori vásárlói hibák
❌ A foglalót közvetlenül az építtetőnek küldi ügyvéd nélkül
❌ Nem kér visszaigazolást az átvételről
❌ A visszatérítési feltételek figyelmen kívül hagyása
❌ A foglalási időszak lejárta a szerződés aláírása nélkül – a foglaló elvész.
