Reservierungsvertrag und Kaution
📘 Grundlegende Informationen
Ein Reservierungsvertrag (oder Buchungsformular) ist der erste verbindliche Schritt beim Kauf einer Immobilie auf Zypern.
Er dient dazu, die gewählte Einheit zu blockieren und ihren Preis festzulegen, während rechtliche Prüfungen (Due Diligence) und die Vorbereitung des Hauptkaufvertrags (SPA) durchgeführt werden.
Die Reservierungsanzahlung bestätigt das ernsthafte Interesse des Käufers und schützt den Bauträger davor, den Verkauf während der Überprüfung zu verlieren.
1️⃣ Wenn die Reservierungsvereinbarung unterzeichnet ist
- Nach der Auswahl einer bestimmten Immobilie
- Nachdem Sie sich auf Preis und Bedingungen geeinigt haben
- Bevor Sie mit der rechtlichen Due Diligence beginnen
- Manchmal sogar vor der Ankunft in Zypern – Fernunterzeichnung ist üblich (E-Mail + eingescannte Unterschrift)
2️⃣ Inhalt der Reservierungsvereinbarung
Jeder Bauträger oder jede Immobilienagentur verwendet eine eigene Vorlage, aber die Vereinbarung sollte Folgendes enthalten:
| Artikel | Beschreibung |
|---|---|
| Identifizierung der Parteien | Name des Käufers, Entwickler/Verkäufer |
| Beschreibung der Immobilie | Projekt, Block, Wohnungsnummer, Größe |
| Preis und Währung | Endpreis in EUR, inklusive/exklusive Mehrwertsteuer |
| Einzahlungsbetrag | Normalerweise €2.000-5.000 |
| Einzelheiten zur Bezahlung | Bankkonto des Entwicklers oder Treuhandkonto des Anwalts |
| Zeitraum der Reservierung | In der Regel 30 Tage (bis zur Unterzeichnung des SPA) |
| Erstattungsbedingungen | Wenn die Kaution zurückgegeben wird oder verfällt |
| Erklärung der Sperrung | Bauträger zieht Einheit nach Zahlung der Kaution aus dem Verkauf zurück |
| Unterschriften beider Parteien | Bestätigt die Gültigkeit der Vereinbarung |
💡 In einigen Fällen ist ein Standardzahlungsplan beigefügt, insbesondere bei Neubauten (Off-Plan).
3️⃣ Kautionsbetrag
Hängt von der Art des Projekts und dem Entwickler ab:
| Projekttyp | Kaution (ca.) |
|---|---|
| Wohnung / Villa im Bau (off-plan) | €2,000-5,000 |
| Fertige Immobilie (Wiederverkauf) | €3,000-10,000 |
| Luxuriöses Projekt oder Anlageobjekt | €10,000-20,000 |
Die Kaution wird bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags vom Kaufpreis abgezogen.
4️⃣ Wo wird die Kaution aufbewahrt (Sicherheit)
- Es wird empfohlen, die Kaution auf ein Anwaltskonto (Treuhandkonto) zu überweisen, nicht direkt an den Bauträger.
- Der Anwalt bestätigt den Erhalt und gibt das Geld erst nach Vertragsunterzeichnung frei
- Einige Entwickler akzeptieren Einzahlungen direkt, müssen aber immer eine Quittung ausstellen
💡 Senden Sie niemals Geld, bevor Sie den Vertrag unterschrieben oder eine Bestätigung vom Anwalt erhalten haben.
5️⃣ Gültigkeit der Reservierung
- Standardgültigkeit: 30 Tage ab Einzahlung der Kaution
- Während dieses Zeitraums kann der Bauträger dieselbe Immobilie nicht einem anderen Käufer anbieten oder verkaufen
Wenn das SPA nicht innerhalb der vereinbarten Frist unterzeichnet wird, kann die Anzahlung fällig werden:
| Situation | Ergebnis |
|---|---|
| ❗ Der Käufer tritt ohne triftigen Grund zurück | Die Kaution ist verwirkt |
| ✅ Der Kauf ist abgeschlossen | Die Kaution wird vom Preis abgezogen |
| ⚖️ Käufer zieht sich nach negativer Due Diligence zurück | Die Kaution wird vollständig zurückerstattet |
6️⃣ Empfohlene Klauseln zum Schutz des Käufers
Die Vereinbarung sollte auch Folgendes enthalten:
- „Vorbehaltlich einer zufriedenstellenden rechtlichen und technischen Due Diligence“ – wenn die rechtliche Prüfung ein Problem ergibt, wird die Kaution zurückgegeben
- „Nicht übertragbar / Rückerstattung nur nach schriftlicher Vereinbarung“ – definiert eindeutig die Rückerstattung oder Übertragung der Kaution
- Datum, an dem das SPA unterzeichnet werden muss
7️⃣ Häufige Fehler von Käufern
❌ Die Anzahlung ohne Anwalt direkt an den Bauträger senden
❌ Keine Empfangsbestätigung anfordern
❌ Rückerstattungsbedingungen ignorieren
❌ Die Reservierungsfrist ablaufen lassen, ohne den Vertrag zu unterzeichnen – die Anzahlung ist verwirkt
