Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Kauf einer Immobilie in Südzypern

0️⃣ Kurzer Überblick (TL;DR)
Reservierung (2-4 Tage) → blockiert den Preis und die Einheit.

Due Diligence durch einen Anwalt (1-3 Wochen) → Überprüfung des Titels und der Genehmigungen.

Kaufvertrag (SPA) & Grundbucheintragung (innerhalb von 60 Tagen nach Unterzeichnung).

Zahlungen nach Plan / Hypothek → + eventuell 5 % MwSt. anfordern (Hauptwohnsitz).

Übergabe, Versorgungsleistungen, Verwaltung → gefolgt von der Übertragung der Eigentumsurkunde (1-6 Monate; bei Neubauten je nach Fertigstellung des Titels).

1️⃣ Vorbereitung und Auswahl

• Bestimmen Sie den Zweck: Hauptwohnsitz (mögliche 5 % MwSt.) vs. Investition/Vermietung (19 % MwSt. oder Wiederverkauf ohne MwSt.)
• Prüfen Sie Budget und Finanzierung: Eigenmittel / Hypothek / Bauträgerfinanzierung
• Treffen Sie eine Vorauswahl der Standorte: Limassol (hochwertig, teuer), Larnaca/Paphos (höherer Ertrag), Nikosia (stabiler Inlandsmarkt)
• Tipp: Schaffen Sie einen Rahmen für die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Anwalt (nicht mit dem Anwalt des Entwicklers)

2️⃣ Reservierung (Reservierung / Buchung)

• Unterschreiben Sie das Reservierungsformular + zahlen Sie die Reservierungskaution (in der Regel €2.000-5.000)
• Bauträger nimmt Immobilie vorübergehend aus dem Verkauf und legt den Preis fest
• Reservierungsbedingungen: erstattungsfähig/nicht erstattungsfähig, Frist für die Unterzeichnung des SPA, genaue Beschreibung der Einheit und Preisliste

3️⃣ Legal Check (Due Diligence)
Anwalt verifiziert:

• Eigentumsurkunde – Pfandrechte, Belastungen, konkurrierende Ansprüche
• Baugenehmigungen, Planungsgrenzen, Parzellierung
• Für Neubauten: separate Titel (voraussichtliches Datum), Projektregistrierung, Garantien

Ergebnis: schriftlicher Bericht/Stellungnahme mit Empfehlung, fortzufahren oder nicht

4️⃣ Sales & Purchase Agreement (SPA)
Nach positiver Due Diligence verhandelt der Anwalt:

• Preis, Zahlungsplan, Bauzeitplan, Vertragsstrafen, Garantien, Mängelbeseitigung, Übergabetermine, Hinterlegung von Zahlungen, Streitbeilegung
• Unterzeichnung (persönlich oder per Vollmacht)

Stempelsteuer (ungefähr):

• bis zu 5.000 € → 0 %
• €5,001-170,000 → 0.15 %
• über €170.000 → 0,20 % (mit gesetzlicher Obergrenze)

⚠️ SPA muss innerhalb von 60 Tagen nach Unterzeichnung beim Landratsamt registriert werden – dies sichert Ihren Rechtsanspruch gegenüber Dritten

5️⃣ Mehrwertsteuer und Steuerregelungen

• Neubau: Standard 19 % Mehrwertsteuer
• Hauptwohnsitz: möglicher ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 5 % auf die ersten 130 m² (es gelten Bedingungen; über der Grenze oder andere Nutzung = 19 %)
• Wiederverkauf (aus zweiter Hand): normalerweise keine Mehrwertsteuer
• Bauland: kann der Mehrwertsteuer von 19 % unterliegen (je nach Verkäufer/Status)

6️⃣ Zahlungen/Finanzierung
Finanzierungsmodelle:

• Bauträgerfinanzierung (oft zinslos während des Baus): z.B. 30 % Anzahlung + Meilensteinzahlungen
• Hypothek von einer zypriotischen Bank (EU-Kunden in der Regel 60-70 % LTV; bis zu 25 Jahre)
• Kombination (Entwickler + Bank)

Zahlungssicherheit: Anwaltshinterlegung, Meilensteinfakturierung, klare Fristen

7️⃣ Eigentumsübertragung (Transfer of Title Deed)

• Nach vollständiger Bezahlung und Erfüllung der Bedingungen beantragt der Anwalt die Eigentumsübertragung
• Überweisungsgebühr (falls zutreffend): in der Regel keine bei Käufen mit Mehrwertsteuer; bei Käufen ohne Mehrwertsteuer 50 % Ermäßigung auf die Standardsätze (3 % / 5 % / 8 % Staffel → halbiert)
• Grundbuchamt stellt neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers aus

Zeitrahmen (ca.):

• Wiederverkauf mit bestehendem Titel: 1-2 Monate
• Neues Gebäude mit fertigen Titeln: 3-4 Monate
• Projekt ohne endgültige Titel: 6-12 Monate nach Fertigstellung (abhängig vom Bauträger / Grundbuchamt)

8️⃣ Übergabe, Qualitätskontrolle (Snagging) und Management

• Technische Inspektion (Mängelliste) – kleinere Mängel und Frist für deren Behebung
• Übernahme von Strom, Wasser, Internet, Möblierung, Versicherung
• In Mehrfamilienhäusern: Vereinbarung über die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen (Servicegebühr)
• Für Investitionen: Vermietung (langfristig/kurzfristig mit touristischer Registrierung)

9️⃣ Kosten für den Käufer (ungefähr)

• Anwalt: ~1-2 % des Preises (oder €1.500-2.000 für eine Standardwohnung)
• Stempelsteuer: siehe oben (maximale gesetzliche Obergrenze)
• Überweisungsgebühr: keine bei mehrwertsteuerpflichtigen Käufen; ansonsten 50 % der Standardsätze
• Mehrwertsteuer: 19 % (oder 5 % für die ersten 130 m² Hauptwohnsitz)
• Nebenkosten/Transfers: zehn bis niedrige hundert €
• Servicegebühr: normalerweise €30-100/Monat (je nach Projekt)

🔟 Besonderheiten für EU- und Nicht-EU-Käufer

• EU-Bürger: unbegrenzter Kauf; Standardverfahren
• Nicht-EU-Bürger: administrative Erwerbsgenehmigung erforderlich (staatliche Behörde) – Anwalt kümmert sich parallel zur Transaktion

Häufige Fehler (was der Kunde nicht tun darf):

• Unterzeichnen Sie das SPA ohne einen unabhängigen Anwalt
• Versäumnis, das SPA innerhalb von 60 Tagen beim Grundbuchamt zu registrieren
• Missbrauch von 5 % Mehrwertsteuer (Vermietung des Hauptwohnsitzes → Differenz zu 19 % zahlen + Strafen)
• Zahlen Sie außerhalb des Vertrags und ohne Meilensteinabdeckung