Az ingatlanvásárlás lépésről-lépésre történő folyamata Dél-Cipruson

0️⃣ Gyors áttekintés (TL;DR)
Foglalás (2-4 nap) → blokkolja az árat és az egységet.

Ügyvédi átvilágítás (1-3 hét) → tulajdonjog és engedélyek ellenőrzése.

Adásvételi szerződés (SPA) és telekkönyvi bejegyzés (az aláírástól számított 60 napon belül).

Fizetések terv szerint / jelzáloghitel → + esetleges 5 % ÁFA kérés (fő lakóhely).

Átadás, közművek, irányítás → majd a tulajdoni lap átadása (1-6 hónap; új építésű ingatlanok esetében a tulajdonjog készenlététől függően).

1️⃣ Előkészítés és kiválasztás

• A cél meghatározása: fő lakóhely (lehetséges 5 %-os HÉA) vs. befektetés/bérbeadás (19 %-os HÉA vagy HÉA nélküli viszonteladás).
• Ellenőrizze a költségvetést és a finanszírozást: saját forrás / jelzáloghitel / fejlesztői finanszírozás.
• Helyszínek előzetes kiválasztása: Limassol (prémium, drága), Larnaca/Paphos (magasabb hozam), Nicosia (stabil belföldi piac).
• Tipp: kössön keretegyüttműködést egy független ügyvéddel (nem a fejlesztő ügyvédjével).

2️⃣ Foglalás (Foglalás / Booking)

• Foglalási űrlap aláírása + foglaló befizetése (általában 2.000-5.000 €)
• A fejlesztő ideiglenesen kivonja az ingatlant az értékesítésből és rögzíti az árat
• Foglalási feltételek: visszatérítendő/nem visszatérítendő, az SPA aláírásának határideje, az egység pontos leírása és az árlista.

3️⃣ Jogi ellenőrzés (Due Diligence)
Az ügyvéd ellenőrzi:

• Tulajdonjog – zálogjogok, terhek, egymással versengő követelések
• Építési engedélyek, tervezési korlátok, parcellamegosztás
• Új építkezések esetén: külön jogcímek (várható időpont), projekt regisztráció, garanciák.

Kimenet: írásbeli jelentés/vélemény a folytatásra vagy annak mellőzésére vonatkozó ajánlással.

4️⃣ Adásvételi szerződés (SPA)
Pozitív átvilágítást követően az ügyvéd tárgyal:

• Ár, fizetési terv, építési ütemterv, kötbérek, garanciák, hiányosságok, átadási időpontok, letétbe helyezett kifizetések, vitarendezés.
• Aláírás (személyesen vagy meghatalmazás útján)

Bélyegilleték (hozzávetőleges):

• 5 000 euróig → 0 %
• €5,001-170,000 → 0.15 %
• 170 000 euró felett → 0,20 % (jogszabályi felső határral)

⚠️ Az SPA-t az aláírástól számított 60 napon belül be kell jegyeztetni a Körzeti Földhivatalnál – ez biztosítja az Ön jogi igényét harmadik személyekkel szemben.

5️⃣ HÉA- és adórendszerek

• Új építés: standard 19 % ÁFA
• Fő lakóhely: az első 130 m²-re 5 %-os kedvezményes áfa lehetséges (feltételek vonatkoznak; határérték felett vagy egyéb felhasználás = 19 %).
• Újraértékesítés (használt): általában nem kell áfát fizetni.
• Építési célú földterület: 19 % HÉA-t lehet felszámítani (az eladótól/státusztól függően).

6️⃣ Kifizetések / Finanszírozás
Finanszírozási modellek:

• Fejlesztői finanszírozás (gyakran kamatmentes az építkezés alatt): pl. 30 %-os előleg + mérföldkő kifizetések.
• Jelzáloghitel ciprusi banktól (EU-s ügyfelek általában 60-70 % LTV; legfeljebb 25 év)
• Kombináció (fejlesztő + bank)

Fizetésbiztonság: ügyvédi letétbe helyezés, mérföldkőszámlázás, egyértelmű határidők

7️⃣ Tulajdonjog átruházása (tulajdonjog átruházása)

• A teljes összeg kifizetése és a feltételek teljesítése után az ügyvéd kéri a tulajdonjog átruházását.
• Átutalási díj ( ha alkalmazható): áfás vásárlások esetén általában nincs; nem áfás vásárlások esetén a normál adómértékből 50 %-kal csökkentett (3 % / 5 % / 8 %-os skála → felére csökkentve).
• A földhivatal új tulajdoni lapot állít ki a vevő nevére

Időkeretek (kb.):

• Újraértékesítés meglévő jogcímmel: 1-2 hónap
• Új építésű, kész címekkel: 3-4 hónap
• Projekt végleges címek nélkül: (függ a fejlesztőtől / a földhivataltól)

8️⃣ Átadás-átvétel, minőségellenőrzés (Snagging) és menedzsment

• Műszaki ellenőrzés (hiányossági lista) – kisebb hibák és a javítási határidő
• Villany, víz, internet, bútorzat, biztosítás átadása
• Lakóépületekben: megállapodás a közös területkezelésről (szolgáltatási díj)
• Befektetéshez: bérbeadás (hosszú távú / rövid távú turisztikai regisztrációval)

9️⃣ Vásárlói költségek (hozzávetőlegesen)

• Ügyvéd: ~(vagy 1.500-2.000 € egy standard lakás esetében)
• Bélyegilleték: lásd fent (a jogszabályi felső határ)
• Átutalási díj: áfás vásárlás esetén nincs; egyéb esetben a normál árak 50 %-a.
• HÉA: 19 % (vagy 5 % az első 130 m²-es főépületre)
• Közművek / Transzferek: tízesektől az alacsony százasokig €
• Szolgáltatási díj: általában 30-100 €/hó (projekttől függően)

🔟 Az EU-s és nem EU-s vásárlókra vonatkozó sajátosságok

• EU-polgár: korlátlan vásárlás; standard eljárás
• Nem uniós állampolgár: közigazgatási úton szerzett jogszerzési engedély szükséges (állami hatóság) – az ügyvéd a tranzakcióval párhuzamosan intézi az ügyletet.

Gyakori hibák (mit nem szabad tennie az ügyfélnek):

• SPA aláírása független ügyvéd nélkül
• Az SPA 60 napon belüli bejegyzésének elmulasztása a földhivatalnál
• Visszaélés az 5 %-os HÉA-val (fő lakóhely bérlése → 19 %-os különbözetet fizetni + büntetés)
• Fizessen a szerződésen kívül és mérföldkő fedezet nélkül