Kauf einer Immobilie im Bau – worauf Sie achten sollten
🏗️ Grundlegende Informationen
Der Kauf einer Immobilie im Bau oder außerhalb des Bauprojekts bedeutet, dass der Käufer eine Wohnung, ein Haus oder eine Villa auf der Grundlage eines Projekts, einer Visualisierung und eines Plans erwirbt – nicht eines fertigen Gebäudes. Diese Art der Investition ist üblich und sicher, wenn die richtigen rechtlichen Schritte befolgt werden, aber sie erfordert eine sorgfältige Prüfung des Bauträgers, der Dokumente und des Vertrags.
Vorteile: niedrigere Preise (20-30 % weniger), zinslose Ratenzahlungspläne und höhere Rendite nach Fertigstellung.
Risiken: Verzögerungen, Projektänderungen oder ein Bauträger ohne ausreichende Garantien.
1️⃣ Hauptvorteile des Kaufs ab Plan
✅ Niedrigerer Preis als fertige Projekte – oft 20-30 % billiger zu Beginn.
✅ Zinsfreie Zahlungen während des Baus (Bauträgerfinanzierung).
✅ Hohes Wertsteigerungspotenzial – die Preise steigen nach Fertigstellung in der Regel um 20 %+.
✅ Möglichkeit, die Innenausstattung (Fliesen, Küche, Farben) selbst zu wählen.
✅ Neue Garantie – 1-2 Jahre für die Ausstattung, 10 Jahre für die Struktur.
2️⃣ Zu beachtende Risiken
⚠️ Das Projekt hat noch keine Baugenehmigung – der Bauträger arbeitet noch daran.
⚠️ Dem Bauträger fehlt es an ausreichender Finanzierung – das Projekt kann sich verzögern.
⚠️ Der Vertrag enthält keine Zeitvorgaben für den Bau oder Vertragsstrafen für Verzögerungen.
⚠️ Fehlende Informationen über die Eigentumsverhältnisse – ungeklärte Grundstücke oder fehlende separate Titel.
⚠️ Schlechte Kommunikation nach der Unterzeichnung – einige Bauträger senden keine regelmäßigen Fortschrittsberichte.
3️⃣ Wichtige Punkte für die anwaltliche Prüfung (Due Diligence)
Ein unabhängiger Anwalt sollte prüfen:
| Bereich | Geprüft |
|---|---|
| Baugenehmigung | Ausgestellt oder im Genehmigungsverfahren |
| Stadtplanung | Gültig und im Einklang mit dem Stadtplan |
| Landbesitz | Der Entwickler besitzt oder mietet das Land |
| Finanzierung für Entwickler | Das Projekt ist nicht an eine Bank verpfändet |
| Bauphase | Baubeginn und von wem |
| Gesonderte Titel | Geschätztes Datum der einzelnen Titel |
| Fristen für die Fertigstellung | Eindeutig im Vertrag angegeben (z.B. 24 Monate + 3 Monate Toleranz) |
💡 Wenn einer dieser Punkte fehlt, wird empfohlen, die Unterzeichnung zu verschieben, bis der Entwickler die fehlenden Genehmigungen nachreicht.
4️⃣ Vertragsinhalte für Off-Plan-Projekte
Der Vertrag muss präzise und detailliert sein und den Käufer schützen. Schlüsselklauseln:
- Bau- und Übergabetermine
- Strafen/Entschädigungen für Verspätungen
- An Meilensteine gebundener Zahlungsplan (Fundament, Struktur, Fertigstellung…)
- Garantien des Bauherrn (Bankgarantie, Treuhandkonto, Selbstbehaltklausel)
- Option zur Übertragung des Vertrags (Abtretung) – wenn der Käufer vor der Fertigstellung verkaufen möchte
- Technische Daten und Anhänge (Grundriss, Materialliste, Fotos)
- Klausel für die Registrierung beim Landamt – innerhalb von 60 Tagen
5️⃣ Zahlungsplan (Developer Financing)
Typisches Modell:
| Bühne | % des Preises |
|---|---|
| Gebühr für die Reservierung | 2,000-5,000 € |
| Vertrag unterzeichnen | 25-35 % |
| Fundament / Skelett | 20-25 % |
| Struktur abgeschlossen | 20 % |
| Innenausbau | 10 % |
| Übergabe / Besitzurkunde | 5-10 % |
💡 Die meisten Bauträger bieten zinslose Zahlungen während der Bauphase an, wobei die Abschlusszahlung erst nach Fertigstellung fällig wird.
6️⃣ Übergabe und Qualitätskontrolle (Snagging)
Vor der endgültigen Übergabe prüft ein Anwalt oder Techniker, ob die Immobilie dem Plan entspricht und kontrolliert die Qualität. Es wird eine „Snagging-Liste“ (Mängelliste) erstellt, die der Bauträger innerhalb einer bestimmten Frist (z.B. 30 Tage) beheben muss.
Der Käufer unterzeichnet das Übergabeprotokoll erst, nachdem die Mängel behoben wurden.
7️⃣ Versicherung und Garantien
- Bauherren müssen während der Bauphase eine Bauversicherung abschließen.
- Der Käufer sollte nach der Schlüsselübergabe eine Immobilienversicherung abschließen.
- Standard-Garantien: 12-24 Monate für Beschläge, 10 Jahre für Struktur und Statik.
8️⃣ Zeitrahmen
- Kleine Projekte (Villen): 12-18 Monate
- Wohnkomplexe: 18-30 Monate
- Hotels und Resorts: 24-36 Monate
💡 Planen Sie immer einen Puffer von 3-6 Monaten für unerwartete Verzögerungen ein.
9️⃣ Häufigste Fehler von Käufern
❌ Unterzeichnung des Vertrags vor der Prüfung der Baugenehmigung
❌ Direkte Bezahlung des Bauträgers ohne Treuhandkonto
❌ Vertrag enthält keine Verzugsstrafen
❌ Keine regelmäßigen Fotos oder Fortschrittsberichte
❌ Ignorieren von technischen Anhängen (Materialien, Ausstattung)
