Eigentumsurkunden – Südzypern

🧾 Was ist ein „Title Deed„
Ein Title Deed ist ein offizielles Dokument, das von der zypriotischen Behörde für Grundstücke und Vermessung ausgestellt wird und das rechtliche Eigentum an einer Immobilie bestätigt – egal ob es sich um ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus handelt.

In der Praxis ist es das wichtigste Dokument, das beweist, dass eine Immobilie einer bestimmten Person gehört.
Derjenige, der in der Eigentumsurkunde eingetragen ist, ist der alleinige rechtliche Eigentümer.

1️⃣ Arten von Titeln in Zypern

💡 Bei im Bau befindlichen Projekten erhalten die Käufer zunächst einen beim Grundbuchamt registrierten Kaufvertrag –
– und erst später, nach Abschluss des Projekts, ihre individuelle Eigentumsurkunde.

2️⃣ Wann eine Besitzurkunde ausgestellt wird
Das Grundbuchamt stellt eine individuelle Besitzurkunde erst nach Abschluss des Projekts und der endgültigen Genehmigung(Final Approval Certificate) aus.
Das Verfahren umfasst:

• Fertigstellung des Baus,
• Inspektion durch die Behörden und Ausstellung der Zulassungsbescheinigung,
• Aufteilung des Landes in separate Einheiten,
• Ausstellung von separaten Eigentumsurkunden für jede Wohnung oder jedes Haus.

⏱️ Dieser Prozess kann 6 – 24 Monate nach Projektabschluss dauern.

3️⃣ Kauf einer Immobilie ohne ausgestellten Titel
In Zypern ist es üblich, eine Immobilie zu kaufen , bevor die Eigentumsurkunden ausgestellt sind (sog. Off-Plan oder Neubau).
In diesem Fall unterzeichnet der Käufer einen Kaufvertrag, der beim Grundbuchamt registriert wird und die Eigentumsrechte des Käufers bis zur Ausstellung der Titel schützt.

📜 Durch die Registrierung des Vertrags erhält der Käufer ein spezifisches Erfüllungsrecht –
ein Rechtsschutz, der sicherstellt, dass der Bauträger die Immobilie nicht an jemand anderen verkaufen oder verpfänden kann.

4️⃣ So überprüfen Sie, ob für ein Projekt Eigentumsurkunden ausgestellt wurden
Der Anwalt des Käufers kann den Status des Titels anhand der Parzellennummer direkt beim Department of Lands and Surveys überprüfen.
Sie überprüfen:

• Ob eine individuelle Eigentumsurkunde existiert,
• Ob das Grundstück frei von Belastungen ist (Hypotheken, Pfandrechte, Streitigkeiten),
• Ob alle Genehmigungen erteilt worden sind,
• Wenn nicht, in welchem Stadium sich das Ausstellungsverfahren befindet.

💡 Seriöse Bauträger geben in ihren Angeboten den Status der Eigentumsrechte an –
z.B. „Separate Title Deeds available“ oder „Under division process“.

5️⃣ Übertragung der Besitzurkunde
Nachdem die Besitzurkunde ausgestellt wurde, kann der Bauträger das Eigentum auf den Käufer übertragen:

• Der Anwalt reicht den Antrag auf Übertragung ein,
• Der Käufer zahlt die Übertragungsgebühr (falls zutreffend),
• Das Grundbuchamt stellt eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers aus.

Nach diesem Schritt ist der Käufer der offizielle Eigentümer, und die Immobilie kann übernommen werden:

• verkauft,
• begabt,
• verpfändet,
• ohne Einschränkungen vererbt.

6️⃣ Risiken beim Kauf ohne ausgestellte Titel
⚠️ Der Bauträger hat möglicherweise noch nicht alle Genehmigungen erhalten.
⚠️ Das Projekt wird möglicherweise durch ein Bankdarlehen (Hypothek oder Pfandrecht) finanziert.
⚠️ Verzögerungen bei der Ausstellung von Titeln sind üblich – in der Regel 1-2 Jahre nach Fertigstellung.
⚠️ Einige Käufer haben nicht auf die Eigentumsurkunde gewartet und den Kaufvertrag an andere verkauft – das kann die Übertragung erschweren.

💡 Die rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist unerlässlich – der Anwalt vergewissert sich, dass das Projekt in einem sicheren Zustand ist und schützt den Kunden durch einen beim Grundbuchamt registrierten Kaufvertrag.

7️⃣ Gebühren für die Erteilung und Übertragung von Titeln

💡 Das Grundbuchamt wird die Übertragung ohne Bestätigung der gezahlten Steuern nicht genehmigen.

8️⃣ Wie eine Eigentumsurkunde aussieht
Das Originaldokument hat das Format A4, ist vom Department of Lands and Surveys abgestempelt und enthält:

• Parzellennummer,
• Beschreibung der Immobilie (Wohnung, Haus, Grundstück),
• Fläche/Größe,
• Name des Eigentümers,
• Überweisungsdatum,
• Registriernummer,
• alle Belastungen (Hypothek, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

💡 Der Käufer sollte das Original oder eine beglaubigte Kopie an einem sicheren Ort aufbewahren.

9️⃣ Eigentumstitel in Nord- vs. Südzypern
⚠️ Dieser Artikel bezieht sich nur auf die Republik Zypern (Südzypern).
In Nordzypern gibt es verschiedene Arten von Eigentumstiteln (Türkisch, Exchange, Tahsis), die innerhalb der EU nicht den gleichen rechtlichen Status haben.
Beim Vergleich von Investitionen müssen diese beiden Systeme streng unterschieden werden.