{"id":27460,"date":"2026-01-16T11:21:01","date_gmt":"2026-01-16T10:21:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/kontrola-prawna-nalezyta-starannosc\/"},"modified":"2026-01-16T11:41:38","modified_gmt":"2026-01-16T10:41:38","slug":"kontrola-prawna-nalezyta-starannosc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/kontrola-prawna-nalezyta-starannosc\/","title":{"rendered":"Kontrola prawna (nale\u017cyta staranno\u015b\u0107)"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u2696\ufe0f <strong>Podstawowe informacje<\/strong><br\/>Due Diligence oznacza prawne i techniczne sprawdzenie nieruchomo\u015bci przed podpisaniem umowy kupna-sprzeda\u017cy (SPA).<br\/>Celem jest sprawdzenie, czy nieruchomo\u015b\u0107 nie ma \u017cadnych kwestii prawnych, zastaw\u00f3w, spor\u00f3w lub ryzyka oraz czy deweloper jest uprawniony do jej sprzeda\u017cy.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na Cyprze kontrola ta jest przeprowadzana przez niezale\u017cnego prawnika (a nie prawnika dewelopera), a jej wyniki decyduj\u0105 o tym, czy zakup mo\u017ce by\u0107 bezpiecznie kontynuowany.<\/p>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">1\ufe0f\u20e3 <strong>Dlaczego nale\u017cy zachowa\u0107 nale\u017cyt\u0105 staranno\u015b\u0107<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Chroni kupuj\u0105cego przed b\u0142\u0119dami prawnymi (np. brak tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci, obci\u0105\u017cenia, spory, d\u0142ugi dewelopera).<\/li>\n\n\n\n<li>Gwarantuje, \u017ce kupuj\u0105cy otrzyma wa\u017cne prawa w\u0142asno\u015bci po przeniesieniu.<\/li>\n\n\n\n<li>Potwierdza, \u017ce projekt ma pozwolenia na budow\u0119 i planowanie<\/li>\n\n\n\n<li>Sprawdza, czy deweloper\/sprzedawca uzyska\u0142 wszystkie wymagane zezwolenia pa\u0144stwowe.<\/li>\n\n\n\n<li>Potrzebne do rejestru grunt\u00f3w i banku (hipoteka)<\/li>\n<\/ul>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">2\ufe0f\u20e3 <strong>Co sprawdza prawnik (pe\u0142ny zakres)<\/strong><\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Obszar<\/th><th>Co jest sprawdzane<\/th><th>Znaczenie<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci<\/td><td>W\u0142asno\u015b\u0107 sprzedawcy, zastawy, hipoteki, sprawy s\u0105dowe<\/td><td>Klucz do przeniesienia w\u0142asno\u015bci<\/td><\/tr><tr><td>Rejestracja projektu<\/td><td>Czy deweloper posiada pozwolenia na budow\u0119 i planowanie przestrzenne<\/td><td>Bez niego budowa mo\u017ce by\u0107 nielegalna<\/td><\/tr><tr><td>Rejestr grunt\u00f3w<\/td><td>Numer dzia\u0142ki, wielko\u015b\u0107, granice<\/td><td>Potwierdza dok\u0142adn\u0105 lokalizacj\u0119<\/td><\/tr><tr><td>Oddzielne tytu\u0142y w\u0142asno\u015bci<\/td><td>Czy poszczeg\u00f3lne tytu\u0142y s\u0105 wydawane dla jednostek<\/td><td>Je\u015bli nie, prawnik sprawdza bie\u017c\u0105cy etap<\/td><\/tr><tr><td>Status podatkowy<\/td><td>Brak niezap\u0142aconych podatk\u00f3w od nieruchomo\u015bci<\/td><td>W przeciwnym razie transfer mo\u017ce zosta\u0107 zablokowany<\/td><\/tr><tr><td>Umowy po\u017cyczki deweloperskiej<\/td><td>Projekt nie obci\u0105\u017cony hipotek\u0105 na rzecz banku<\/td><td>Zapobiega ryzyku podw\u00f3jnego zastawu<\/td><\/tr><tr><td>System VAT<\/td><td>19 % lub 5 %, odsprzeda\u017c bez VAT<\/td><td>Wp\u0142ywa na koszty i obowi\u0105zki kupuj\u0105cego<\/td><\/tr><tr><td>Strefa planowania miejskiego<\/td><td>Zgodno\u015b\u0107 z celem projektu<\/td><td>Wa\u017cne dla projekt\u00f3w inwestycyjnych<\/td><\/tr><tr><td>EIA &#8211; Zatwierdzenia \u015brodowiskowe<\/td><td>Pozwolenia \u015brodowiskowe dla du\u017cych projekt\u00f3w<\/td><td>Wymagane dla hoteli, willi, o\u015brodk\u00f3w wypoczynkowych<\/td><\/tr><tr><td>Obowi\u0105zki dewelopera<\/td><td>Obowi\u0105zki dewelopera wobec gminy\/pa\u0144stwa<\/td><td>Np. infrastruktura, drogi dojazdowe<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">3\ufe0f\u20e3 <strong>Dokumenty wymagane przez prawnika<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Kopia tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci (je\u015bli istnieje)<\/li>\n\n\n\n<li>Kopia pozwolenia na budow\u0119<\/li>\n\n\n\n<li>Plan ewidencji grunt\u00f3w<\/li>\n\n\n\n<li>Projekt SPA i plan p\u0142atno\u015bci<\/li>\n\n\n\n<li>Rozliczenie podatkowe dla dewelopera<\/li>\n\n\n\n<li>Dokumentacja projektu (plany pi\u0119ter, plany terenu)<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Je\u015bli czego\u015b brakuje, prawnik zwraca si\u0119 o to bezpo\u015brednio do dewelopera lub rejestru grunt\u00f3w.<\/p>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">4\ufe0f\u20e3 <strong>Wynik badania<\/strong> <strong>Due Diligence<\/strong><br\/>Po zako\u0144czeniu prawnik przygotowuje pisemny raport z badania <strong>Due Diligence<\/strong>, kt\u00f3ry zawiera:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Kr\u00f3tkie podsumowanie projektu i w\u0142asno\u015bci<\/li>\n\n\n\n<li>Zidentyfikowane ryzyko (np. nierozliczone grunty, po\u017cyczki deweloperskie)<\/li>\n\n\n\n<li>Zalecenia dla klienta (kontynuacja \/ wstrzymanie \/ \u017c\u0105danie zmian w umowie)<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Raport staje si\u0119 cz\u0119\u015bci\u0105 dokumentacji kontraktowej i jest cz\u0119sto wymagany przez banki w przypadku kredyt\u00f3w hipotecznych.<\/p>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">5\ufe0f\u20e3 <strong>Ramy czasowe<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Odsprzeda\u017c (istniej\u0105ca nieruchomo\u015b\u0107): 5-10 dni roboczych<\/li>\n\n\n\n<li>Nowe budownictwo (poza planem): 10-20 dni roboczych (w zale\u017cno\u015bci od dokument\u00f3w dewelopera)<\/li>\n<\/ul>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">6\ufe0f\u20e3 <strong>Op\u0142aty za due diligence<\/strong><br\/>Zale\u017cy od rodzaju projektu i prawnika:<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Typ projektu<\/th><th>Op\u0142ata za us\u0142ug\u0119<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Mieszkanie lub dom (odsprzeda\u017c)<\/td><td>\u20ac1,000-1,500<\/td><\/tr><tr><td>Nowy projekt budowlany \/ inwestycyjny<\/td><td>\u20ac1,500-2,500<\/td><\/tr><tr><td>Zakup firmowy (LTD, wiele jednostek)<\/td><td>na podstawie umowy<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Wi\u0119kszo\u015b\u0107 prawnik\u00f3w oferuje pe\u0142ny pakiet obejmuj\u0105cy:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Przygotowanie \/ rejestracja SPA w rejestrze grunt\u00f3w<\/li>\n\n\n\n<li>Reprezentacja podczas przeniesienia tytu\u0142u w\u0142asno\u015bci<\/li>\n\n\n\n<li>Komunikacja z deweloperem i urz\u0119dem skarbowym<\/li>\n<\/ul>\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">7\ufe0f\u20e3 <strong>Znaczenie rejestracji umowy<\/strong><br\/>Po pomy\u015blnym przeprowadzeniu badania due diligence prawnik zapewnia:<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Podpisanie i rejestracja SPA w Okr\u0119gowym Urz\u0119dzie Ziemskim w ci\u0105gu 60 dni<\/li>\n\n\n\n<li>W ten spos\u00f3b powstaje <strong>Specific Performance Right<\/strong> &#8211; prawo nabywcy do zarejestrowania nieruchomo\u015bci, nawet je\u015bli deweloper b\u0119dzie mia\u0142 p\u00f3\u017aniej problemy<\/li>\n<\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Bez rejestracji kupuj\u0105cy traci ochron\u0119 prawn\u0105.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u2696\ufe0f Podstawowe informacjeDue Diligence oznacza prawne i techniczne sprawdzenie nieruchomo\u015bci przed podpisaniem umowy kupna-sprzeda\u017cy (SPA).Celem jest sprawdzenie, czy nieruchomo\u015b\u0107 nie ma \u017cadnych kwestii prawnych, zastaw\u00f3w, spor\u00f3w lub ryzyka oraz czy deweloper jest uprawniony do jej sprzeda\u017cy. Na Cyprze kontrola ta jest przeprowadzana przez niezale\u017cnego prawnika (a nie prawnika dewelopera), a jej wyniki decyduj\u0105 o tym,&#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[539,544,599],"tags":[],"class_list":["post-27460","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-informacje-dla-kupujacych","category-zakup-nieruchomosci","category-zakup-nieruchomosci-cypr-poludniowy"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27460","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27460"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27460\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27461,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27460\/revisions\/27461"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27460"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27460"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27460"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}