{"id":27436,"date":"2026-01-16T11:07:14","date_gmt":"2026-01-16T10:07:14","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/zakup-nieruchomosci-w-budowie-na-co-uwazac\/"},"modified":"2026-01-20T09:23:52","modified_gmt":"2026-01-20T08:23:52","slug":"zakup-nieruchomosci-w-budowie-na-co-uwazac","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/zakup-nieruchomosci-w-budowie-na-co-uwazac\/","title":{"rendered":"Zakup nieruchomo\u015bci w budowie – na co uwa\u017ca\u0107?"},"content":{"rendered":"\n

\ud83c\udfd7\ufe0f Podstawowe informacje<\/strong>Zakup nieruchomo\u015bci w budowie lub poza planem oznacza, \u017ce kupuj\u0105cy nabywa mieszkanie, dom lub will\u0119 na podstawie projektu, wizualizacji i planu – a nie gotowego budynku. Ten rodzaj inwestycji jest powszechny i bezpieczny, je\u015bli przestrzegane s\u0105 w\u0142a\u015bciwe kroki prawne, ale wymaga dok\u0142adnego sprawdzenia dewelopera, dokument\u00f3w i umowy. <\/p>\n\n

Zalety:<\/strong> ni\u017csze ceny (o 20-30%), nieoprocentowane plany ratalne i wy\u017cszy zwrot po zako\u0144czeniu inwestycji. Ryzyko:<\/strong> op\u00f3\u017anienia, zmiany w projekcie lub deweloper bez wystarczaj\u0105cych gwarancji.<\/p>\n\n

\n\n

1\ufe0f\u20e3 G\u0142\u00f3wne zalety zakupu poza planem<\/strong>\u2705 Ni\u017csza cena ni\u017c w przypadku gotowych projekt\u00f3w – cz\u0119sto 20-30% taniej na pocz\u0105tku.\u2705 Nieoprocentowane p\u0142atno\u015bci podczas budowy (finansowanie deweloperskie).\u2705 Wysoki potencja\u0142 wzrostu warto\u015bci – ceny zwykle rosn\u0105 o 20%+ po zako\u0144czeniu budowy.\u2705 Mo\u017cliwo\u015b\u0107 wyboru wn\u0119trza (p\u0142ytki, kuchnia, kolory).\u2705 Nowa gwarancja – 1-2 lata na wyposa\u017cenie, 10 lat na konstrukcj\u0119.<\/p>\n\n

\n\n

2\ufe0f\u20e3 Ryzyka,<\/strong> na kt\u00f3re<\/strong> nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119<\/strong>\u26a0\ufe0f Projekt nie ma jeszcze pozwolenia na budow\u0119 – deweloper nadal je uzyskuje.\u26a0\ufe0f Deweloper nie dysponuje wystarczaj\u0105cymi \u015brodkami finansowymi – projekt mo\u017ce zosta\u0107 op\u00f3\u017aniony.\u26a0\ufe0f Umowa nie zawiera harmonogramu budowy ani kar za op\u00f3\u017anienia.\u26a0\ufe0f Brak informacji o tytule w\u0142asno\u015bci – nieuregulowane grunty lub brak odr\u0119bnych tytu\u0142\u00f3w w\u0142asno\u015bci.\u26a0\ufe0f S\u0142aba komunikacja po podpisaniu umowy – niekt\u00f3rzy deweloperzy nie wysy\u0142aj\u0105 regularnych raport\u00f3w z post\u0119p\u00f3w prac.<\/p>\n\n

\n\n

3\ufe0f\u20e3 Kluczowe punkty do sprawdzenia przez prawnika (Due Diligence)<\/strong>Niezale\u017cny prawnik powinien sprawdzi\u0107:<\/p>\n\n

Obszar<\/th>Sprawdzone<\/th><\/tr><\/thead>
Pozwolenie na budow\u0119<\/td>Wydano lub w trakcie zatwierdzania<\/td><\/tr>
Planowanie przestrzenne<\/td>Wa\u017cny i zgodny z planem miasta<\/td><\/tr>
W\u0142asno\u015b\u0107 grunt\u00f3w<\/td>Deweloper jest w\u0142a\u015bcicielem lub dzier\u017cawc\u0105 gruntu<\/td><\/tr>
Finansowanie dewelopera<\/td>Projekt nie jest obci\u0105\u017cony hipotek\u0105 na rzecz banku<\/td><\/tr>
Etap budowy<\/td>Budowa rozpocz\u0119ta i przez kogo<\/td><\/tr>
Oddzielne tytu\u0142y<\/td>Szacowana data poszczeg\u00f3lnych tytu\u0142\u00f3w<\/td><\/tr>
Terminy zako\u0144czenia<\/td>Jasno okre\u015blone w umowie (np. 24 miesi\u0105ce + 3-miesi\u0119czna tolerancja)<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n

Je\u015bli brakuje kt\u00f3regokolwiek z tych punkt\u00f3w, zaleca si\u0119 op\u00f3\u017anienie podpisania umowy do czasu dostarczenia przez dewelopera brakuj\u0105cych zezwole\u0144.<\/p>\n\n

\n\n

4\ufe0f\u20e3 Tre\u015b\u0107 umowy dla projekt\u00f3w pozaplanowych<\/strong>Umowa musi by\u0107 precyzyjna, szczeg\u00f3\u0142owa i chroni\u0107 kupuj\u0105cego. Kluczowe klauzule: <\/p>\n\n

    \n
  • Terminy budowy i przekazania<\/li>\n\n\n\n
  • Kary\/odszkodowania za op\u00f3\u017anienia<\/li>\n\n\n\n
  • Plan p\u0142atno\u015bci powi\u0105zany z kamieniami milowymi (fundamenty, konstrukcja, wyko\u0144czenie…)<\/li>\n\n\n\n
  • Gwarancje dewelopera (gwarancja bankowa, rachunek powierniczy, klauzula zatrzymania)<\/li>\n\n\n\n
  • Opcja przeniesienia umowy (cesja) – je\u015bli kupuj\u0105cy chce sprzeda\u0107 przed uko\u0144czeniem umowy.<\/li>\n\n\n\n
  • Specyfikacja techniczna i za\u0142\u0105czniki (plan pi\u0119tra, lista materia\u0142\u00f3w, zdj\u0119cia)<\/li>\n\n\n\n
  • Klauzula rejestracji w urz\u0119dzie ziemskim – w ci\u0105gu 60 dni<\/li>\n<\/ul>\n\n
    \n\n

    5\ufe0f\u20e3 Plan p\u0142atno\u015bci (finansowanie dewelopera)<\/strong>Typowy model:<\/p>\n\n

    Etap<\/th>% ceny<\/th><\/tr><\/thead>
    Op\u0142ata za rezerwacj\u0119<\/td>2,000-5,000 \u20ac<\/td><\/tr>
    Podpisanie umowy<\/td>25-35 %<\/td><\/tr>
    Fundament \/ szkielet<\/td>20-25 %<\/td><\/tr>
    Struktura uko\u0144czona<\/td>20 %<\/td><\/tr>
    Prace wewn\u0119trzne<\/td>10 %<\/td><\/tr>
    Przekazanie \/ tytu\u0142 w\u0142asno\u015bci<\/td>5-10 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n

    \ud83d\udca1 Wi\u0119kszo\u015b\u0107 deweloper\u00f3w oferuje nieoprocentowane p\u0142atno\u015bci w trakcie budowy, z ko\u0144cow\u0105 p\u0142atno\u015bci\u0105 po jej zako\u0144czeniu.<\/p>\n\n

    \n\n

    6\ufe0f\u20e3 Przekazanie i kontrola jako\u015bci (Snagging)<\/strong>Przed ostatecznym przekazaniem: prawnik lub technik sprawdza, czy nieruchomo\u015b\u0107 jest zgodna z planem i kontroluje jako\u015b\u0107. Sporz\u0105dzana jest „lista usterek” (lista wad), kt\u00f3re deweloper musi usun\u0105\u0107 w okre\u015blonym terminie (np. 30 dni). Kupuj\u0105cy podpisuje protok\u00f3\u0142 przekazania dopiero po usuni\u0119ciu usterek.<\/p>\n\n

    \n\n

    7\ufe0f\u20e3 Ubezpieczenie i gwarancje<\/strong><\/p>\n\n

      \n
    • Deweloperzy musz\u0105 posiada\u0107 ubezpieczenie na czas budowy.<\/li>\n\n\n\n
    • Kupuj\u0105cy powinien wykupi\u0107 ubezpieczenie nieruchomo\u015bci po otrzymaniu kluczy.<\/li>\n\n\n\n
    • Standardowe gwarancje: 12-24 miesi\u0119cy na osprz\u0119t, 10 lat na konstrukcj\u0119 i statyk\u0119.<\/li>\n<\/ul>\n\n
      \n\n

      8\ufe0f\u20e3 Ramy czasowe<\/strong><\/p>\n\n

        \n
      • Ma\u0142e projekty (wille): 12-18 miesi\u0119cy<\/li>\n\n\n\n
      • Kompleksy mieszkaniowe: 18-30 miesi\u0119cy<\/li>\n\n\n\n
      • Hotele i o\u015brodki wypoczynkowe: 24-36 miesi\u0119cy<\/li>\n<\/ul>\n\n

        Zawsze pozostaw bufor 3-6 miesi\u0119cy na nieoczekiwane op\u00f3\u017anienia.<\/p>\n\n

        \n\n

        9\ufe0f\u20e3 Najcz\u0119stsze b\u0142\u0119dy kupuj\u0105cych<\/strong>\u274c Podpisanie umowy przed sprawdzeniem pozwolenia na budow\u0119\u274c P\u0142acenie deweloperowi bezpo\u015brednio bez rachunku powierniczego\u274c Umowa nie zawiera kar za op\u00f3\u017anienia\u274c Nieproszenie o regularne zdj\u0119cia lub raporty z post\u0119p\u00f3w\u274c Ignorowanie za\u0142\u0105cznik\u00f3w technicznych (materia\u0142y, armatura)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        \ud83c\udfd7\ufe0f Podstawowe informacjeZakup nieruchomo\u015bci w budowie lub poza planem oznacza, \u017ce kupuj\u0105cy nabywa mieszkanie, dom lub will\u0119 na podstawie projektu, wizualizacji i planu – a nie gotowego budynku. Ten rodzaj inwestycji jest powszechny i bezpieczny, je\u015bli przestrzegane s\u0105 w\u0142a\u015bciwe kroki prawne, ale wymaga dok\u0142adnego sprawdzenia dewelopera, dokument\u00f3w i umowy. Zalety: ni\u017csze ceny (o 20-30%), nieoprocentowane…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[539,544,599],"tags":[],"class_list":["post-27436","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-informacje-dla-kupujacych","category-zakup-nieruchomosci","category-zakup-nieruchomosci-cypr-poludniowy"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27436","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=27436"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27436\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":27437,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/27436\/revisions\/27437"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=27436"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=27436"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cyprusproperties.sk\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=27436"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}